PERKENALAN DENGAN PERBANDINGAN HUKUM

1
Properti Free
Rahasia Kaya dengan Membeli Properti Tanpa Modal dan
Mendapatkan Passive Income dari Properti
Safak Muhammad
Diterbitkan oleh:
www.propertifree.com
Januari 2009
2
Perhatian
Undang-undang No.19 tahun 1992 :
(1) Barang siapa dengan sengaja atau tanpa hak melakukan perbuatan sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) atau Pasal 49 ayat (1) dan ayat (2) dipidana penjara
masing-masing paling singkat 1 (satu) bulan dan / atau denda paling sedikit
Rp.1.000.000,- (satu juta rupiah), atau pidana penjara paling lama 7 (tujuh) tahun
dan/atau denda paling banyak Rp.5.000.000.000,- (lima milyar rupiah)
(2) Barang siapa dengan sengaja menyiarkan, memamerkan, mengedarkan, atau menjual
kepada umum suatu Ciptaan atau barang hasil pelanggaran Hak Cipta atau Hak
Terkait sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dipidanakan dengan pidana penjara
paling lama 5 (lima) tahun dan/atau denda paling banyak Rp.500.000.000,- (lima
ratus juta rupiah)
3
Persamaan antara Orang Kaya
Ada persamaan diantara orang-orang yang sudah kaya, yakni
mereka sama-sama memiliki properti (tanah, rumah, ruko, vila,
apartemen, kantor). Di dunia ini hampir 100% orang yang kaya selalu
memiliki properti. Orang kaya memiliki properti untuk investasi atau
bisa juga ia kaya dari bisnis properti. Properti merupakan salah satu
cara yang baik untuk diversifikasi dalam pengelolaan keuangan
maupun cara cepat untuk menjadi kaya. Karena itu, ilmu untuk
mengelola properti, ilmu untuk berbisnis properti, menurut saya
merupakan ilmu ‘wajib’ yang harus dimiliki seseorang apabila ia ingin
kaya dan semakin kaya.
Sayangnya, tidak semua orang mau mempelajari ilmu atau seluk
beluk properti (rumah, tanah, ruko, apartemen, rukan) karena masih
banyak yang beranggapan bahwa properti adalah miliknya orang
kaya atau bisnisnya orang kaya. Padahal, justru harus sebaliknya.
Karena kita ingin kaya, maka kita harus mempelajari properti.
Apalagi, kini kita bisa memiliki properti dengan modal kecil atau
bahkan sama sekali tanpa modal alias ‘modal dengkul’.
Empat Cara Orang Kaya dari Properti
1. Berjudi. Percaya atau tidak, hampir sebagian besar orang
Indonesia yang membeli properti adalah dengan cara berjudi
karena mereka berspekulasi. Mengapa mereka saya sebut
sebagai penjudi properti? Pertama, pada umumnya saat mereka
4
membeli properti belum tahu harga jualnya. Mereka hanya
mengharapkan harga properti akan naik pada masa yang akan
datang. Mereka biasanya juga bermodalkan ‘Harapan dan Do’a’.
Berharap harga properti naik dan berdoa agar harapannya
terkabul. Pada golongan mereka ini juga masih dibedakan
menjadi tiga kelompok yakni:
(a) Kelompok Penjudi ‘Ngawur’, karena mereka memiliki prinsip
bahwa harga properti selalu naik setiap tahunnya. Padahal,
tidak selalu demikian. Di Jepang, Singapore bahkan di
Indonesia pun harga properti bisa turun. Coba perhatikan
harga properti seperti kios atau toko di mall-mall, yang
karena sepi mall-nya sehingga harganya turun drastis,
hingga tidak laku dijual.
(b) Kelompok Penjudi yang ikut-ikutan. Kelompok ini membeli
properti karena ikut-ikutan. Tergiur sama iklan pengembang,
atau ajakan teman, sanak saudara, pacar atau atasannya.
Sebagai contoh ketika orang berbondong-bondong membeli
rusunami (rumah susun sederhana) hingga antri berjam-jam
hanya untuk membeli properti tersebut. Padahal mereka ini
belum tentu tahu bagaimana prospek rusunami ke depan,
bagaimana harga jualnya dan sebagainya.
(c) Kelompok Penjudi Percaya Diri (PD), yakni orang-orang yang
membeli properti karena rasa percaya dirinya sangat tinggi
terhadap properti yang akan dibeli. Seperti mereka yang
5
membeli ’gambar’ apartemen, kios/toko di mall. Padahal
membeli properti seperti itu risikonya terlalu tinggi.
Apartemen, maupun kios/toko di mall tentu memiliki risiko
yang tinggi dibandingkan dengan rumah/ruko, karena
membangun apartemen pengembang harus benar-benar
kuat pendanaan dan perhitungannya.
2. Pedagang. Orang juga bisa kaya dengan menjadi pedagang
properti. Bedanya penjudi dengan pedagang adalah karena
pedagang sudah mengerti harga jual properti saat membelinya.
Sama seperti pedagang buku bekas misalnya, maka pedagang
buku ini pasti sudah memperkirakan harga jual bukunya.
Contoh golongan pedagang properti adalah pembebas tanah,
private investor, developer, atau pedagang yang membeli
properti pada first market/saat launching.
3. Investor. Investor properti mendapatkan untung dari hasil sewa
dan gain (selisih kenaikan harga). Ada beberapa tipe investor
yakni:
(a) Investor dengan dana sendiri. Ia tidak punya ilmu tapi
punya uang untuk membeli properti. Investor tipe ini,
biasanya masih bisa rugi.
(b) Investor yang punya ilmu properti tapi tidak punya dana
(c) Investor yang punya ilmu, punya dana dan ditambah dana
orang lain
6
(d) Investor yang punya ilmu dan tanpa modal sendiri
sepersen pun (dengan modal 1000% dari orang lain). Ini
adalah investor yang sudah canggih.
4. Broker/Agen Properti, mendapatkan keuntungan dari fee
penjualan maupun pembeli properti. Siapa pun bisa memulai
bisnis ini dengan belajar pada properti agen yang sudah ada
dan memiliki reputasi baik/bonafid dengan cara menjadi
marketing associate untuk beberapa bulan atau 1-2 tahun.
Setelah menguasai ilmunya, maka mereka mendirikan properti
agen sendiri. Atau dengan cara kedua, yakni langsung memulai
bisnis properti agen sendiri dengan cara mencari rumah yang
akan dijual dan anda menawarkan kepada pemiliknya untuk
membantu menjualnya.
Enam Prinsip Sukses Investor Properti
1. Untung pada waktu beli. Kebanyakan orang membeli properti
selalu berpikir untuk mendapatkan keuntungan dikemudian hari
(tahun depan, dan seterusnya). Padahal kita juga bisa
mendapatkan keuntungan properti pada saat transaksi karena
harga belinya sudah dibawah pasar sehingga apabila saat itu
langsung dan kita jual dengan harga pasar, tentu kita sudah
untung. Properti seperti ini biasanya dapat kita beli dari penjual
yang sangat berniat menjual atau bermotivasi tinggi untuk menjual
karena butuh uang.
7
2. Beli grosir jual ritel. Layaknya perdagangan yang lain, di properti
juga berlaku prinsip seperti ini. Kita bisa membeli properti dalam
jumlah besar kemudian kita kavling-kavling dengan dijual pada
harga ritel tentunya dengan harga yang lebih tinggi. Cara ini pun
bisa dengan modal sangat minim bahkan tanpa modal. Ikuti
penjelasan berikutnya
3. Leverage, beli tanpa uang. Prinsip ini dengan menggunakan uang
orang lain, dalam hal ini uang bank. Dengan uang bank, bahkan
kita dapat membeli properti tanpa uang sendiri sepersen pun.
Penjelasan detailnya ada di bab selanjutnya.
4. Senang pada transaksinya, BUKAN pada propertinya
Salah satu kesalahan terbesar seseorang (terutama yang
mengaku investor) dalam membeli properti adalah mereka
membeli properti tidak berdasarkan keuntungan finansial tetapi
lebih karena faktor SUKA pada propertinya yang indah maupun
arsiteknya sangat bagus. Tidak ada salahnya sih.... anda suka
pada hal itu kalau properti itu untuk rumah tinggal anda. Tapi
kalau sudah menyangkut investasi, anda harus memerhatikan
untung dan ruginya secara finansial, dan meninggalkan perasaan
SUKA atau TIDAK suka. Tetaplah berpegang pada prinsip-prinsip
investasi, misalnya apakah prospek properti itu bagus? Apakah
menghasilkan uang masuk yang positif? Bagaimana pertumbuhan
properti didaerah itu? Dan sebagainya.. Investasi properti adalah
masalah angka-angka. Maksudnya adalah apakah secara angka
finansial akan untung atau tidak.
8
Untuk memperjelas hal ini, saya berikan contoh seorang mantan
tetangga saya di Depok – Jabar (karena sekarang sudah tidak
bertetangga, saya pindah ke Jakarta Selatan). Dulu tahun 1999 –
2001 saya tinggal di komplek perumahan. Rumah yang saya
tempati saat itu memang rumah kecil, dengan luas hanya 78 m2,
termasuk rumah tetangga saya, yang kebetulan lebih besar
dengan luas 90 m2. Tetangga saya ini merenovasi rumahnya
dengan membangun menjadi 2 tingkat. Rumah ini memang terlihat
megah dan paling bagus diantara rumah yang ada di sekitarnya.
Dia menghabiskan uang Rp100 juta untuk merenovasinya (saat itu
tahun 2000), sehingga total harga rumah itu menjadi Rp150 juta.
Tetapi, saat rumah itu dijual pada tahun 2008 lalu, hanya laku
Rp170 juta. Bayangkan, selama 8 tahun, kenaikan harganya
hanya Rp20 juta. Padahal saat itu rumah saya terjual dua kali lipat
selama kurun waktu 2 tahun (1999 – 2001). Mengapa hal ini bisa
terjadi?
• Pertama, tetangga saya ini lebih menyukai propertinya
(sehingga mengeluarkan uang berapa pun untuk
merenovasi), tanpa analisa transaksinya, apakah rumah itu
cocok berdiri mewah dilingkungan yang ’salah’.
• Kedua, karena sebenarnya keindahan rumah atau
keindahan arsitektur tidak serta merta bisa meningkatkan
harga rumah, kalau rumah itu pada lokasi yang tidak tepat.
Maksud saya begini. Kalau diperhatikan, lingkungan rumah
tersebut berada pada lingkungan komplek perumahan
untuk golongan menengah ke bawah (RSSS, Rumah
Sangat Sempit Sekali, he222...) sehingga tentu saja,
9
kemampuan daya beli mereka rata-rata ya... misalnya
hanya sebesar Rp50 – Rp100 juta). Dengan demikian,
kalau ada rumah yang harganya diatas Rp100 juta maka
hanya orang-orang tertentu yang berniat membelinya,
dengan alasan mungkin dia ingin di daerah itu. Tapi,
biasanya, kalau seseorang yang punya uang lebih besar, ia
akan lebih cenderung memilih lingkungan yang sesuai
dengan tingkat sosialnya.
5. Tidak ikut-ikutan
Salah satu kunci untuk sukses di bisnis properti adalah tidak ikutikutan
membeli properti. Misalnya saat ini masyarakat khususnya
di kota besar seperti Jakarta sedang antre membeli ’gambar’
rusunami (rumah susun bersubsidi). Padahal, dari sebagian besar
mereka yang antre itu, membeli dengan alasan investasi karena
ikut-ikutan.
Strategi yang seharusnya adalah, membeli saat orang lain
menjual, dan menunggu kesempatan baik saat orang lain
membeli. Strategi ini tentu membutuhkan keinginan kuat dari anda
untuk tidak sekedar ikut-ikutan tanpa menganalisa kondisi
properti.
6. Jarang menjual properti
Pernahkah anda mendengarkan perkataan seperti ini? ”Aduh...
terus terang saya nyesel sekali telah menjual rumah saya 10
tahun lalu seharga Rp100 juta. Padahal kalau dijual sekarang
harganya bisa Rp1,5 milyar”. Atau anda mendengar keluhan para
10
pensiunan atau orang-orang tua seperti ini, ”coba kalau dulu saya
beli 3 rumah ini. Pasti saya sudah kaya. Bayangkan saja, rumah
ini saya beli 20 tahun lalu hanya Rp10 juta dan sekarang sudah
seharga Rp1 milyar”. Saya sendiri sudah sangat sering
mendengar kalimat ini.
Berdasarkan pengalaman itu, maka sebaiknya investor properti
tidak menjual propertinya kecuali dalam kondisi yang memaksa
atau tidak ada jalan keluar yang lebih baik.
Tiga Ketrampilan yang Harus dimiliki Investor Properti
Sebelum anda menekuni bisnis properti, maka anda wajib memiliki
ketrampilan berikut ini.
1. Ketrampilan untuk mendapatkan transaksi properti dibawah harga
pasar. Untuk mendapatkan properti dibawah harga pasar dapat
menggunakan cara-cara berikut:
(a) Memanfaatkan situasi diskon, lelang, atau dari penjual yang
merasa dirugikan atas properti yang dimilikinya sehingga ia
ingin cepat-cepat menjual propertinya, orang butuh duit
karena mau bagi-bagi warisan, sakit keras dan butuh biaya
untuk berobat, termasuk suami-istri yang mau cerai dan lagi
berantem. Orang yang butuh cepat untuk menjual propertinya
tidak selalu dalam kesulitan, tapi bisa juga karena pemilik
properti ini memiliki peluang bisnis yang lebih besar hingga ia
’mengorbankan’ propertinya. Nah, untuk mendapatkan
11
informasi properti yang demikian itu, tentu perlu ketrampilan
dan networking yang luas.
(b) Properti yang bermasalah. Bagi orang lain, sebuah properti
bisa dianggap sebagai masalah. Tapi bagi kita justru bisa
menguntungkan. Misalkan saja, ada properti yang dimiliki oleh
beberapa orang ahli waris dan diantara ahli waris ini pada
berantem, bertengkar. Padahal, mereka ini mau menjual
warisan tersebut. Karena kondisinya seperti itu, maka setiap
kali ada calon pembeli selalu membatalkan niatnya, karena
susahnya mengumpulkan para ahli waris tersebut, atau
karena takut masalah lain yang akan timbul. Ini adalah
masalah! Karena itu, kalau anda bisa menyelesaikan masalah
ini maka anda bisa menawar properti ini dengan harga
dibawah pasar. Properti bermasalah yang saya maksudkan,
bukan properti yang secara hukum dalam sengketa. Properti
yang saya maksudkan adalah properti yang secara hukum
tidak ada masalah, tetapi masalahnya hanya pada pemiliknya
atau kondisi bangunan. Dalam kaitannya dengan masalah
pada bangunan, anda harus berpegang teguh pada prinsip
”properti jelek pada lokasi terbaik”. Bisa saja kondisi
propertinya jelek karena tidak terawat, tapi kalau properti itu
lokasinya didaerah strategis atau lingkungan yang baik, maka
anda akan mendapat peluang untung besar. Contohnya,
seperti sahabat saya yang membeli tanah didaerah sekitar
komplek perumahan elite di Bogor. Dia membeli tanah untuk
dibangun rumah seluas 700 m2 dengan harga hanya Rp170
12
ribu per m2. Harga ini sangat murah bila dibandingkan
dengan harga tanah di komplek itu yang mencapai Rp1 juta
per meter. Tanah ini berada dibelakang komplek yang
dipisahkan oleh sungai kecil. Meski harga tanah ini murah,
tapi ketika dijual tidak laku. Kebanyakan calon pembeli
mundur (tidak jadi membeli) karena menganggap lokasi tanah
ini bermasalah, tidak akses ke lokasi. Sahabat saya ini
berpikir dan menemukan solusi dengan membangun
jembatan penghubung. Setelah dikalkulasi, biaya membuat
jembatan sebesar Rp100 juta. Jadi, total yang harus
dikeluarkan untuk membeli tanah beserta membangun
jembatan adalah Rp119 juta + Rp100 juta = Rp219 juta. Kalau
dihitung dengan luas tanah 700 meter maka harga per meter
tanah ini hanya sebesar Rp313 ribu. Bandingkan dengan
harga di komplek perumahan itu yang mencapai Rp1 juta.
Seandainya dia mau jual lagi, maka minimal Rp500 ribu per
meter tentu bukan harga yang mahal.
Contoh lainnya seperti seorang pengusaha yang sedang
terlilit hutang dan dia harus menjual properti itu karena untuk
segera menjual propertinya sebelum di lelang. Atau seorang
pengusaha yang butuh uang cepat karena harus mengejar
bisnis lain yang lebih menguntungkan.
(c) Lahan untuk dikonversi. Sebagai contoh, tanah sawah di
konversi menjadi gudang tentu akan meningkatkan harga
tanah. Bisa juga gudang dikonversi menjadi perkantoran. Dan
13
masih banyak lagi contoh-contoh konversi penggunaan lahan
termasuk konversi tanah kebon menjadi rumah tinggal.
2. Ketrampilan untuk mendanai properti. Banyak orang yang memiliki
keahlian atau ketrampilan untuk mendapatkan transaksi properti
tapi belum tentu mereka memiliki ketrampilan untuk mendanai
transaksinya. Karena itu, tidak heran kalau transaksi properti
mereka seringkali gagal. Kemampuan mendanai ini tidak harus
dari dana sendiri, tapi justru mendapatkan dana dari orang lain
khususnya pihak perbankan.
3. Ketrampilan memasarkan kembali properti yang dibeli.
Ketrampilan ini ada kaitannya dengan strategi memasarkan
properti, khususnya bila anda berjual beli properti. Tapi kalau anda
investor tulen (benar-benar investor), maka ketrampilan ini tidak
wajib. Bila anda jual beli, anda bisa juga bekerja sama dengan
properti agen untuk memasarkan properti anda. Bisa juga pasang
iklan dan lainnya.
Faktor Penghambat Untuk Memiliki Properti
Anda mungkin sering memperhatikan banyak orang yang
sesungguhnya memiliki penghasilan besar tapi sampai usianya yang
sudah udzur, mereka belum memiliki properti. Selama hidupnya
hanya menjadi ‘kontraktor’ atau tinggal di rumah kontrakan. Anda
juga mungkin sering memperhatikan orang-orang yang
14
penghasilannya kecil, bahkan terkesan tidak mungkin bisa membeli
properti, tapi mereka punya properti lebih dari satu.
Berikut ini adalah faktor penghambat orang untuk memiliki properti.
1. Keyakinan yang salah terhadap properti
Sebagian besar orang, memiliki minimal ada 2 keyakinan yang
salah terhadap properti, yakni:
• Properti adalah barang mahal, karena itu hanya bisa
dibeli orang kaya. Sedangkan untuk kaya, butuh waktu
lama bahkan sampai tua. Padahal, meski properti mahal,
tapi properti itu memiliki keunikan karena bisa diperoleh
dengan tanpa modal, alias gratis.
• Properti adalah barang masa depan. Artinya, orang
menganggap bahwa untuk membeli properti tidak harus
sekarang karena merupakan kebutuhan besar sehingga
butuh waktu lama untuk mendapatkannya yakni di masa
depan. Karena itu, sebagain besar orang lebih senang
memprioritaskan barang-barang masa kini seperti gontaganti
HP, mobil dan sejenisnya.
2. Kesalahan strategi dalam membeli properti
Kebanyakan orang menggunakan strategi membeli properti
dengan cara tunai. Mereka bertahun-tahun mengumpulkan
uang muka atau membeli rumah seluruhnya dengan uang
tunai. Kalau pun dengan menggunakan kredit, maka kreditnya
pun prosentasenya relatif kecil.
Bila kita perhatikan, kenaikan harga rumah itu jauh melebihi
dengan kenaikan tabungan yang bisa kita kumpulkan (terutama
15
berlaku bagi karyawan, atau pebisnis kecil). Sebagai
ilustrasinya adalah sebagai berikut:
• Kalau anda mampu menabung Rp10 juta sebulan dengan
disiplin, maka untuk membeli Rp1 milyar itu dibutuhkan
waktu 100 bulan atau kurang lebih 8,5 tahun. Ini dengan
asumsi harga rumah tidak naik. Padahal kita tahu, harga
rumah pada 8,5 tahun yang akan datang bisa naik 4 kali
lipat atau menjadi Rp4 milyar. Maka apakah anda bisa
membelinya?
• Anda mungkin akan bilang, BISA membeli rumah itu yang
sekarang dengan harga Rp1 milyar dengan KPR. Tapi
bagaimana dengan angsuran KPR-nya yang selama 8,5
tahun itu ditengah ketidakstabilan suku bunga dan krisis
keuangan dunia? Bila angsuran KPR hanya dari uang
pribadi yang anda dapatkan dari kerja, terasa sangat
membosankan!
• Karena itulah perlu teknik bagaimana membeli properti
tanpa modal. Kalau pun anda harus menggunakan KPR,
tapi risikonya kecil dan anda tidak mengangsur bulanan
dengan uang pribadi anda. Tapi dari properti yang anda
beli. Kalau pun properti anda disita karena properti yang
anda beli tidak dapat dibayar angurannya, anda tidak
rugi, karena anda membelinya tanpa modal. Meski
demikian, masih ada kemungkinan untung karena
kenaikan harga properti.
16
Strategi Membeli Properti Tanpa Modal Sendiri
Membeli properti tanpa modal yang saya maksudkan bukan membeli
properti karena mendapatkan uang warisan, kawin dengan suami/istri
kaya, atau dapat uang dari undian lotre. Membeli properti tanpa
modal sendiri adalah karena kita dapat membeli properti tanpa
mengeluarkan uang sendiri. Kalau begitu, uangnya dari mana?
Mari kita perhatikan berikut ini:
Dalam transaksi jual beli properti biasanya ada 3 jenis pelunasan
yakni:
a. Uang tanda jadi pembelian
b. Uang Muka (DP)
c. Pelunasan
Ketiga pelunasan itulah yang harus diselesaikan. Kalau anda punya
uang, maka tidak akan kesulitan menyelesaikan pembayaran
tersebut. Masalahnya disini, kita ingin membeli properti tanpa uang
atau tanpa modal sendiri. Bagaimana caranya?
Intinya, dalam melakukan transaksi pembelian properti anda harus
meminta waktu pembayaran/pelunasan dalam waktu kurang lebih 3
bulan atau lebih. Nah, selama waktu 3 bulan itulah anda akan
mencari pembiayaan properti yang akan anda beli, atau mencari
pembeli (bila anda ingin langsung menjualnya). Bagaimana agar
penjual mau memberikan kelonggaran pembayaran? Salah satunya
adalah dengan memberikan manfaat lebih kepada penjual, misalnya
anda akan membayar 5% pajak penjual, dan lainnya.
17
Kalau penjual minta tanda jadi pembelian dan uang muka (DP), maka
katakan kepada penjual kalau anda akan mencoba pembiayaan
dengan KPR sehingga butuh waktu dan belum tentu disetujui.
Demikian juga katakan kepada penjual, kalau anda tidak mau
memberi uang muka diantaranya karena anda belum siap dana
karena deposito belum jatuh tempo, belum ada tagihan masuk dari
mitra bisnis dan lain sebagainya. (untuk meyakinkan penjual, akan
dibahas dalam bab berikutnya)
Selain itu, saat anda minta waktu pembayaran/pelunasan paling
lambat 90 hari (3 bulan), sebaiknya tidak mengatakan ”pembayaran
akan dilakukan 3 bulan” tapi lebih baik katakan, ”saya akan
melunasi selambat-lambatnya pada tanggal ...... bulan ... tahun ....”
(tetap dihitung 3 bulan dari kesepakatan). Hal ini akan membuat
penjual nyaman, karena ada kata-kata selambat-lambatnya yang
berarti bisa lebih cepat pembayarannya.
Dengan cara ini, tentu saja ada penjual yang mau dan ada juga
penjual yang tidak mau. Kalau tidak mau dengan syarat ini, ya
tinggalkan saja, cari yang lain. Kalau ada penjual yang mau, maka
sebaiknya dibuatkan perjanjian diatas materai, dan jangan lupa minta
copy serifikat dan surat-surat lainnya. Dengan demikian, selama
perjanjian itu, properti tidak boleh dijual kepada pihak lain (contoh
perikatan jual beli silahkan dilihat di lampiran).
18
Kemudian untuk pelunasannya bagaimana? Penjelasan ini akan
terungkap dalam strategi berikut ini;
Ada 13 strategi untuk mendapatkan properti gratis.
1. Strategi Tanah Fifty Fifty
Strategi ini saya maksudkan sebagai membeli tanah yang tidak
terlalu luas, misalnya 500 m2. Setelah terjadi kesepakatan
harga dan tempo pembayaran selama kurang lebih 3 bulan,
maka anda lakukan pemasaran dengan sistem per kavling,
misalnya dibagi menjadi 3 kavling. Biasanya, tanah yang luas
itu harganya relatif murah dibanding dengan tanah yang lebih
kecil. Dan, tanah yang lebih kecil juga peminatnya lebih
banyak. Karena itu, anda bisa menjual per kavling dengan
harga yang lebih tinggi. Kalau anda membeli harga tanah
sudah dibawah harga pasar/NJOP, maka anda bisa menjual
hampir 1,5 - 2 kali lipat. Dengan demikian, bila laku dua kavling
maka 1 kavling yang lain sudah bisa menjadi milik anda.
Dengan teknik ini, apakah anda mengeluarkan uang? Tentu
saja tidak, kecuali biaya telepon, transportasi dan materai.
Teknik ini juga bisa dilakukan oleh ibu rumah tangga, bahkan
pengangguran sekali pun.
2. Strategi developer amatir
Strategi ini dengan cara membeli tanah 1 kavling dan
membangunnya. Caranya, beli tanah dengan perjanjian
bersyarat pembayaran 3 bulan atau lebih. Kemudian tanah
tersebut dijual dalam bentuk rumah. Uangnya dari mana?
19
Pertama, cari pembeli. Bila ada yang mau dan sudah terjadi
kesepakatan harga, minta uang DP kepada pembeli sebesar
30%.
Kedua, untuk menarik minat pembeli anda bisa tawarkan
pembayarannya melalui KPR atau diangsur selama 6 – 12
bulan. Biasanya KPR mau membiayai dengan sistem
pembayaran bertahap sesuai progres penyelesaian rumah
anda. Uang DP dan angsuran itulah yang menjadi modal anda.
(penjelasan ditel di strategi nomor 3). Ingat, yang KPR bukan
anda, tapi pembeli. Jadi, dengan cara ini, anda tidak keluar
uang dan dapat untung dari properti ini.
3. Strategi small developer, membeli lahan tanah dengan
perjanjian bersyarat.
Misalnya ada tanah 1000 meter2. Dari 1000 meter2 ini, anda
akan bangun menjadi beberapa rumah (misalnya 5 rumah).
Nah, untuk itu, anda bisa lakukan deal transaksi beli dengan
syarat pembayaran akan dilakukan setiap ada rumah yang
terjual.
Bagaimana caranya? Salah satunya, dari iklan baris bertajuk
TANAH DIJUAL, telepon dan sampaikan tujuan anda. Anda
ingin membeli tanahnya namun dengan syarat. Dan... singkat
cerita, anda sudah “memiliki” kapling siap bangun.
Lalu bagaimana anda membangun rumahnya?
20
Untuk membangun rumahnya dengan uang siapa? Gampang.
Jangan kalah akal. Apabila tanah sudah ‘dikuasai’, anda
kemudian pasarkan rumah tersebut dengan menjual desain
rumahnya. Tetapkan uang muka sebesar 30% dari harga jual.
Itu sudah mencukupi modal anda untuk membangun rumah.
Logikanya dari mana? Bila misalnya anda menjual tipe 45 m2,
biasanya biaya membangunnya Rp67,5 juta (biaya bangunan
Rp1,5 juta/m2). Harga jual tipe 45 misalnya Rp200 juta.
Dengan harga jual Rp200 juta dan bila anda tetapkan DP 30%,
maka total DP yang akan anda terima adalah Rp60 juta. Uang
yang ditangan anda Rp60 juta adalah hampir 90% dari Rp67,5
juta.
Apakah uang yang ditangan anda itu harus anda buat bayar
membangun secara tunai? Jangan…!!!. Manfaatkan tenaga
kontraktor sehingga anda bisa membayar kontraktor sesuai
dengan progress pekerjaan rumah anda. Biasanya pula,
pembayaran kontraktor ini tidak langsung bersamaan saat
rumah selesai dibangun. Anda masih bisa nego untuk
membayar pekerjaannya misalnya 1 bulan sejak rumah selesai.
Nah…. Disinilah anda bisa agak bernafas lega karena sambil
menunggu pembayaran lunas dari pembeli atau dari KPR yang
membiayainya, untuk melunasi tenaga kontraktor.
Anda pun bisa tanpa keluar uang pembangunan sama sekali,
bila kontraktor mau dibayar saat selesai pembangunan rumah.
Bila ini yang terjadi, maka Rp60 juta dari pembeli (DP) adalah
21
‘UANG YANG TETAP ADA DI REKENING ANDA!’ Kemudian
kontraktor anda bayar dengan pencairan KPR yang bisa kita
siasati dengan apa yang biasa disebut STANDING
INSTRUCTION atau instruksi pencairan KPR dimana
menyebutkan sejumlah dana untuk ditransfer ke rekening anda
dan kontraktor.
Wah… saya kan belum pernah menjadi developer. Untuk
desainnya bagaimana? Itu gampang. Anda tinggal browsing di
internet atau mengkoleksi brosur perumahan yang memang
laku keras, kemudian anda pilih dan tentukan yang sesuai
dengan tanah anda. Atau bisa bayar konsultan. Selesai!
Perhitungan Sederhana
Sebagai ‘developer’ kecil-kecilan, maka perhitungannya pun
sederhana sekali. Misal bila anda akan membangun rumah
seluas 100 m2 dengan harga tanah 300ribu/m2, sehingga
harga tanah adalah Rp30 juta. Bila anda membangun tipe 45
seperti hitungan di atas adalah Rp67,5 juta, maka total modal
anda adalah Rp97,5 juta.
Untuk menentukan harga jual rumah anda, lakukan survei
harga rumah yang setipe dengan rumah anda. Misal harga tipe
45 di sekitar lokasi anda adalah sebesar Rp250 juta. Karena
itu, dengan logika sederhana, bila anda menjual rumah anda
dengan harga 200 juta, saya yakin rumah anda akan cepat
22
laku. Dengan harga jual Rp200 juta, anda mendapatkan
keuntungan bruto Rp200 juta – Rp97,5 juta = Rp102,5 juta.
Jika anda memodali seluruhnya sebesar Rp97,5 juta, maka
keuntungan anda adalah 105%. Tapi yang terjadi kan,
konsumen memodali anda Rp60 juta (dari DP) dan ini berarti
anda hanya memodali Rp37,5 juta (Rp97,5-Rp60 juta) atau
keuntungan kotor anda sebesar lebih dari 400% dari modal
anda.
Perhitungan diatas, dengan asumsi modal yang dikeluarkan.
Tapi kenyataannya, tanah, biaya bangun rumah tidak sepeser
pun anda keluarkan. Ingat, tanah yang adan jual adalah milik
orang lain/sahabat anda. pembangunan rumah dibiayai oleh
DP pembeli dan kekurangan pembangunan rumah hutang dari
kontraktor yang anda bayar setelah penjualan lunas oleh KPR.
Dengan demikian, bisnis properti ini modalnya NOL rupiah!!!
Woww.. perhitungan ini memang sedikit tidak masuk akal,
karena bagaimanapun, anda pasti akan keluar modal, minimal
modal operasional seperti transportasi, telepon, dan biaya
lainnya. Tapi sesungguhnya, semangat bisnis ini adalah
BISNIS TANPA MODAL BESAR!
Untuk melakukan strategi ini, anda tidak harus melakukan
dengan membeli tanah yang luas, tapi bisa dimulai dari satu
kavling tanah, misalnya tanah seluas 150 m2.
23
4. Strategi Mark to Market.
Membeli properti dengan cara melakukan penyesuaian harga
’mark to market’ atas nilai properti saat mengajukan pinjaman
kredit ke bank. Cara ini ada yang menganggap sebagai cara
yang tricky. Namun demikian, ada juga yang berpendapat cara
ini sesungguhnya bukan penggelembungan (mark up) karena
properti yang anda beli adalah properti yang harganya murah
dibawah harga pasar. Karena itu, harga properti yang
disampaikan ke pihak bank adalah harga pasar properti.
‘Mark to Market’ tersebut harus dilakukan bila seseorang ingin
mendapatkan rumah tanpa modal sama sekali, dan
pelunasannya menggunakan uang bank (KPR). Hal ini karena
setiap realisasi pinjaman kredit bank mensyaratkan down
payment (DP) antara sebesar 20-30% dari harga rumah. Untuk
mendapatkan pembiayaan KPR 100%, maka harga rumah
harus dinaikkan menjadi minimal 35% dari harga beli properti.
Harga yang disampaikan ke bank bukan hanya harga saat
transaksi, tetapi juga ditambah biaya-biaya seperti pajak,
notaris bahkan biaya renovasi kecil (bila diperlukan).
Sebagai contoh, harga properti yang akan anda beli adalah
Rp100 juta. Kemudian biaya notaris dan biaya pajak serta
perkiraan renovasi kecil adalah Rp50 juta, maka harga properti
yang disampaikan saat pengajuan kredit ke bank adalah Rp150
juta x 1.35 = Rp202 juta (tentu saja harga ini masih wajar, bila
memang harga pasarnya sebesar itu).
24
Atas dasar harga pasar tersebut, kemudian anda mengajukan
kredit ke bank sebesar Rp160 juta (80% dari nilai transaksi,
dan seolah-olah anda membayar 20% uang muka). Jika
penilaian bank terhadap anda (kemampuan finansial anda) dan
penilaian jaminan properti sesuai ketentuan bank, maka
kemungkinan besar bank mengabulkan permintaan anda
dengan memberikan pinjaman sebesar 160 juta. Nah... kalau
ini yang terjadi, maka anda membeli properti tanpa modal
sendiri sepersen pun! Bahkan anda mendapatkan uang untuk
renovasi kecil atas properti anda!
Meski demikian, anda harus sangat extra berhati-hati karena
risikonya sangat besar, bila anda tidak mempersiapkannya
dengan baik. Sebab kalau sampai anda tidak mampu
membayar, maka bank (termasuk Bank Indonesia) akan memblack
list anda. Sekali anda di black list oleh BI, maka selama
bertahun-tahun ke depan anda akan sangat sulit dipercaya oleh
dunia perbankan, karena info black list dapat diakses oleh
seluruh perbankan di Indonesia.
Karena itu, teknik ini sebaiknya tidak digunakan secara
gegabah, apalagi bila anda tidak memiliki penghasilan yang
memadai untuk mem-back up angsuran tiap bulannya.
25
5. Strategi kredit modal kerja atau kredit multi guna
Cara ini bisa dilakukan baik oleh karyawan maupun pengusaha
yang sudah memiliki properti/rumah. Maksud saya, setelah
anda memiliki rumah/properti pertama, kemudian untuk
membeli properti kedua, ketiga dan seterusnya dapat
menggunakan cara ini. Caranya adalah sebagai berikut:
Bagi karyawan:
Anda dapat membeli rumah/properti dengan menggunakan
kredit multi guna (karyawan tidak bisa menggunakan kredit
modal kerja dari bank). Misalnya ada rumah kos/ruko/rumah
usaha dan harganya murah dan menghasilkan setiap bulan.
Anda ajukan kredit multi guna kepada bank dengan
mengagunkan properti/rumah anda. Katakan kepada bank,
kredit itu untuk keperluan bebas (multi guna). Dari uang kredit
tersebut, kemudian anda belikan properti rumah. Bila harga
rumah yang anda beli adalah sebesar kredit anda, itu sama
artinya anda mendapatkan properti gratis alias tidak
menggunakan uang anda sendiri (tapi uang bank). Dengan
cara ini pula, maka tidak ada kewajiban bagi anda untuk
menyediakan uang muka seperti kalau anda mengajukan KPR.
Untuk membayar angsuran tentu saja dari hasil sewa properti
yang anda beli. Bila anda sudah tidak mau capek-capek
mengangsur, maka setelah harga properti naik, anda bisa jual
kembali. Dengan cara ini maka praktis, sama sekali anda tidak
mengeluarkan uang untuk membeli properti tersebut karena
26
dibiayai bank saat membeli dan angsurannya dibayar properti
tersebut. Dan... nikmatnya... saat harga naik, anda jual dan
anda dapat untung ratusan hingga milyaran!
Bagi Pengusaha:
Bila anda sebagai pengusaha, anda bisa memanfaatkan
hutang modal kerja untuk membeli properti tanpa modal pribadi
sama sekali. Caranya, anda mengajukan kredit modal kerja
dengan mengagunkan salah satu properti anda. Setelah
mendapatkan kredit modal kerja (KMK) maka uang KMK itu
digunakan untuk membeli properti yang anda inginkan.
Syaratnya tetap sama, cari properti yang murah dan
menghasilkan arus kas (sewa/hasil usaha positif).
Untuk membayar angsuran ke bank, anda bisa menggunakan
hasil sewa/usaha dari properti yang anda beli, sehingga kredit
ini tidak akan mengganggu perputaran modal kerja anda.
Misalnya anda membeli properti seharga Rp1 milyar. Properti
ini memberikan arus kas positif dari sewa sebesar Rp15 juta
sebulan. Dengan kredit sebesar Rp1 milyar, maka bunga yang
harus anda bayar per bulan adalah Rp12,5 juta (asumsi bunga
15% per tahun).
Kemudian, setelah anda membeli properti, dalam waktu 1-2
tahun, anda bisa jual properti ini. Tentu saja setelah harganya
naik. Saya yakin, bila saat anda beli properti itu sudah murah
dibawah harga pasar, maka dalam waktu 1-2 tahun harga
27
properti anda bisa naik 100%. Maka........ dengan tanpa modal
sama sekali, anda dalam waktu 1-2 tahun sudah memiliki
keuntungan yang berlipat-lipat hingga milyaran.
6. Strategi Media Billboard
Strategi membeli properti melalui media billboard ini dilakukan
dengan cara sebagai berikut:
Cari properti komersiil (ruko, gedung kantor, gedung pertemuan
dan lainnya) atau pun rumah yang lokasinya sangat strategis,
misalnya di persimpangan atau didekat perempatan jalan raya.
Biasanya, harga properti seperti itu relatif mahal. Namun anda
tidak perlu takut karena hal itu akan bisa diselesaikan dengan
baik. Mengapa kita bisa menggunakan strategi ini? Karena
kebutuhan ruang iklan seiring dengan perkembangan industri
dan persaingan bisnis, tentu sangat pesat sekali.
Setelah anda menemukan properti seperti itu dan sudah
sepakat harganya serta jangka waktu pembayarannya, maka
anda bisa menawarkan bagian atap atau halaman properti ini
untuk dipasang billboard atau iklan kepada perusahaan
advertising atau langsung kepada perusahaan produk. Yang
dimaksud sewa di sini adalah hanya bagian atap saja atau
halaman untuk memasang billboard. Jadi anda masih bisa
menggunakan properti untuk ditinggali atau disewakan. Dengan
demikian, anda akan mendapatkan uang dari:
a. Sewa media billboard. Besarnya nilai sewa ini bervariasi,
antara 10 – 25% per tahun, tergantung nilai strategik
28
propertinya. Tidak ada harga yang pasti untuk nilai sewa ini
karena tiap lokasi itu unik. Bahkan nilai sewanya bisa
mencapai 30% per tahun
b. Sewa ruangan properti, antara 5 – 10% per tahun.
Bila anda bisa mendapatkan sewa media billborad, misalnya
17% per tahun, maka uang ini sudah bisa digunakan untuk
menutup angsuran KPR selama 1 tahun (asumsi bunga bank
13%). Sedangkan untuk uang muka bisa diselesaikan dari uang
sewa ruangan, di tambah dengan diskon dari penjual yang
dapat diperhitungkan sebagai uang muka KPR.
Lalu bagaimana agar dapat mendapatkan sewa media billboard
dengan harga yang optimal?
- Tawarkan kebeberapa perusahaan advertising atau
perusahaan sejenis agar mereka bersaing.
- Dalam surat penawaran, cantumkan batas waktu penawaran
- Dalam surat penawaran juga cantumkan nama-nama
perusahaan yang anda tawari media billboard, agar mereka
’kepanasan’ dan bersaing.
Untuk mendapatkan perusahaan-perusahaan advertising
khususnya billboard, anda bisa jalan-jalan di kota anda dan
mencatat nomor telepon yang biasanya tercantum dibagian
bawah billboard. Anda bisa juga cari diinternet. Anda juga bisa
langsung menghubungi perusahaan seperti perusahaan cellular
(Indosat, Axis, Esia, Fren, Telkomsel), perusahaan rokok, dan
lainnya.
29
7. Strategi Media Billboard & Full Sewa
Strategi ini merupakan pengembangan dari strategi nomor 7
(Strategi media billboard). Pada strategi ini, diasumsikan kita
bisa mendapatkan sewa billboard full selama 5 tahun dan sewa
properti full selama 5 tahun juga. Apabila ini yang terjadi, maka
sesungguhnya kita bisa mendapatkan properti tanpa KPR dan
tanpa menunggu harga murah (dibawah harga pasar/NJOP).
Perhitungannya sebagai berikut (asumsi):
Sewa billboard 12% per tahun x 5 tahun = 60%
Sewa properti/ruangan 9% per tahun x 5 tahun = 45%
Total penghasilan = 105%
(sama dengan harga beli properti + biaya pajak 5% yang kita
tanggung)
Mungkin anda akan bertanya, ”apakah hal ini bisa dilakukan?”
Saya yakin bisa saja hal ini terjadi. Memang tidak semua
properti bisa memenuhi kriteria ini, tapi kalau kita perhatikan,
banyak pengusaha/orang yang bersedia menyewa properti full
bayar dimuka selama 5 tahun. Apalagi, dalam kenyataannya,
untuk pemasangan billboard penyewa sudah mengeluarkan
biaya sehingga kemungkinannya sangat kecil kalau mereka
hanya menyewa 1 tahun.
Jadi, selalu ada peluang untuk mendapatkan properti yang
menarik seperti itu.
30
8. Kerjasama dengan Pewaralaba (franchisor)
Anda juga bisa menjalankan strategi ini untuk mendapatkan
properti tanpa modal. Caranya, sebelum anda mencari properti,
anda menghubungi pemilik bisnis waralaba. Katakan kepada
mereka kalau anda bersedia membantu pengembangan
bisnisnya dengan cara menyediakan properti untuk disewakan.
Katakan pula kepada pemilik waralaba itu, bahwa anda siap
mencarikan lokasi-lokasi yang strategis kepada terwaralaba
(franchisee).
Selanjutnya, anda cari properti yang sesuai dengan keinginan
pewaralaba. Bila ada yang cocok, maka anda bisa sewakan
kepada pembeli waralaba. Biasanya, untuk sewa seperti ini
minimal 3 tahun. Dengan asumsi sewa 8% per tahun, maka
anda akan mendapatkan 24% dari harga properti. Uang ini
sudah cukup untuk membayar angsuran selama satu tahun
KPR. Untuk uang muka (DP) KPR bagaimana? Anda bisa
minta diskon kepada penjual properti dan memasukkan
sebagai uang muka.
Untuk pelunasan KPR tahun kedua dan seterusnya, anda bisa
lakukan kombinasi dengan media billboard seperti yang
dijelaskan diatas.
9. Strategi Franchisor Based
Strategi ini cocok untuk anda yang memiliki bisnis dengan
merk terkenal terpercaya dan bisa di franchise-kan. Strategi ini
seringkali di gunakan oleh Mc Donald. McD biasanya membeli
31
tempat-tempat strategis untuk disewakan kepada franchisee
(pembeli waralaba)-nya. Caranya sebagai berikut:
• Anda cari partner/pemodal yang mau membeli franchise
bisnis anda. Saat ada pemodal yang berminat membeli
franchise, mereka pasti membutuhkan lokasi/ruko/kios
atau sejenisnya.
• Anda bisa tawarkan paket franchise sekaligus lokasinya,
dengan menggunakan properti anda. Bila pemodal ini
mau menerima, maka anda cari properti yang sesuai
dengan bisnis anda, kemudian anda beli properti itu.
• Uang mukanya, dari franchise fee, sedangkan untuk
mengangsur KPR dari uang sewa dan royalty fee.
Biasanya, uang sewa ini sudah dibayar 3 tahun, karena
itu, uang ini bisa anda manfaatkan secara optimal.
10. Strategi Take over bisnis dan propertinya.
Contohnya, ada sebuah SPBU yang dijual. Saya seringkali
menemukan SPBU yang dijual, baik dari iklan di koran maupun
informasi beberapa teman. Anda bisa membeli usaha ini
dengan cara take over (mengambil alih) dari pemiliknya
dengan uang bank. Tidak hanya SPBU, masih banyak bisnisbisnis
yang dijual beserta tempat usahanya. Mulai dari bisnis
kecil yang harganya puluhan juta hingga milyaran rupiah.
Kembali pada contoh SPBU, seandainya SPBU di jual seharga
Rp2 milyar, kemudian anda yakin bahwa SPBU itu harganya
dibawah pasar (harga pasar Rp3 milyar) maka anda bisa
mengajukan kredit ke bank. Bagaimana dengan angsurannya?
32
Tentu saja dari hasil usaha yang sudah jalan. Anda bisa juga
lakukan hal ini pada restoran, warnet, toko kelontong, toko
buku dan lainnya. Silahkan cari info bisnis yang dijual
dilingkungan sekitar anda.
Strategi ini sangat cocok kalau anda menguasai ilmu bisnis.
Tapi kalau anda tidak mengerti bisnisnya, sebaiknya tidak
melakukan hal ini karena anda kesulitan mengelola bisnis dan
akhirnya bisa bangkrut.
11. Strategi Share Saham
Strategi ini bisa anda lakukan bila anda tidak mau membeli
perusahaan dengan menggunakan uang bank. Mirip dengan
strategi take over bisnis diatas. Caranya, ketika ada
perusahaan atau bisnis yang merugi dan akan dijual beserta
propertinya. Misalnya saja, ada bisnis yang dalam kondisi
‘sekarat’ mau bangkrut dan ditawarkan untuk dijual. Maka anda
bisa menawarkan kepada pemiliknya untuk membeli
perusahaan itu. Katakan anda mau membeli dengan syarat
akan membayar setelah beberapa waktu. Memang tidak
gampang untuk meyakinkan penjual, tapi anda bisa mencoba
dengan teknik “buat orang lain win (menang) lebih dulu,
baru anda yang menang”. Misalnya pemilik usaha
menawarkan perusahaannya beserta propertinya seharga
Rp100 juta. Anda katakan, “oke, saya setuju dengan membeli
usaha anda dengan harga Rp110 juta”. Lho kok? Penjual minta
Rp100 juta kok saya sarankan anda membeli Rp110 juta. Iya..
karena anda akan minta ke penjual untuk memberikan
33
kelonggaran pembayaran. Jadi, anda katakan, “Saya mau beli
bisnis dan properti anda Rp110 juta tapi saya minta waktu
pembayaran selama 12 bulan”. Teknik ini mungkin tidak
diterima tapi mungkin bisa diterima oleh penjual. Kalau tidak
bisa diterima? Cari lagi, karena selalu ada perusahaan yang
sepi dan mau dijual pemiliknya. Cari di Koran, internet dan
sebar informasi kalau anda sedang mau membeli perusahaan.
Kalau dengan teknik itu kemudian penjual sepakat untuk
menjual perusahaannya kepada anda, maka ada dua strategi
yang dapat anda lakukan.
Strategi pertama, anda akan bayar perusahaan itu dari hasil
laba perusahaan (tentu saja anda usahakan dengan berbagai
cara agar perusahaan itu ramai kembali dan menguntungkan).
Strategi kedua, anda bayar perusahaan dengan cara menjual
kembali sebagian saham perusahaan itu. Agar perusahaan
dapat laku dijual kembali, tentu saja perusahaan dipoles agar
menguntungkan. Kalau perusahaan sudah untung, maka
kemungkinan besar harganya naik dong…. Kalau saat anda
beli Rp110 juta, maka anda bisa jual lagi misalnya Rp200 juta,
dalam waktu 6 – 12 bulan. Anda bisa jual semuanya atau anda
jual sebagian. Misalnya anda jual hanya sebagian, sahamnya
Rp110 juta, maka anda masih punya saham Rp90 juta.
12. Strategi Cash Collateral Credit (C3)
Strategi ini cocok kalau anda punya uang nganggur. Misalnya
anda punya uang Rp500 juta. Dari pada uang ini ’nganggur’
34
dan disimpan di bank dengan mengandalkan bunga atau bagi
hasil bank syariah, anda bisa manfaatkan uang tersebut untuk
membeli properti dan uang anda masih tetap ada di bank.
Caranya?
Uang Rp500 juta anda jadikan deposito, kemudian anda bilang
ke bank untuk mendapatkan kredit Cash Collateral Credit
(CCC). Istilah C3 ini berbeda antar bank. Ada yang istilahnya
Back to back Credit, atau isitilah lainnya. Intinya, C3 adalah
mendapatkan kredit dengan jaminan deposito anda. Dengan
cara ini, anda bisa mendapatkan kredit maksimal 90%, atau
Rp450 juta. Nah, dengan uang Rp450 juta ini anda bisa beli
rumah atau properti dan anda sewakan. Hasil sewa bisa untuk
membayar bunga kredit bank. Biasanya bunga bank sebesar 3-
4% diatas bunga deposito anda. Kalau deposito anda
bunganya 8%, maka bunga kredit anda sebesar 11-12%.
Perhitungan sederhananya sebagai berikut:
Penghasilan deposito = Rp500 juta x 8% x 80% = Rp32 juta
setahun
Harga pasar rumah = Rp600 juta, dijual murah karena Butuh
Uang, maka
Harga transaksi = Rp450 juta (net, termasuk biayabiaya).
Penghasilan kos/sewa = Rp600 juta x 10% =Rp60 juta per
tahun
Biaya listrik & lain-lain = Rp6 juta setahun
35
Hasil net sewa = Rp54 juta setahun
Bunga kredit = Rp450 juta x 11% = Rp49 juta
Maka dari hasil sewa, anda masih ada sisa Rp5 juta setahun
(Rp54 juta-Rp49 juta). Anda juga masih dapat bunga deposito
Rp32 juta.
Dengan cara ini, anda bisa mendapatkan rumah, deposito anda
masih ada di bank, dan anda dapat double income.
Biasanya, untuk C3 ini jangka waktunya 12 bulan dan bisa
diperpanjang (roll over). Karena itu, kalau anda sudah tidak
mau memperpanjang kredit, anda bisa jual rumah anda dalam
waktu 1 – 3 tahun. Bila saat beli rumah sudah diharga yang
murah, maka pada tahun ke-3, rumah anda bisa naik hingga
100% atau menjadi Rp900 juta dan anda akan untung Rp450
juta.
Bandingkan kalau uang anda selama 3 tahun hanya
didepositokan, akan tetap Rp500 juta dan nilai Rp500 juta itu
secara nilai ekonominya akan turun karena inflasi.
13. Strategi Intangible Assets
Anda juga bisa memiliki properti tanpa modal, bila anda
memiliki intangible assets yang dikenal dan dipercaya. Seperti
popularitas, keahlian (skill), kedudukan sosial, dan networking.
36
Popularitas anda bisa digunakan untuk memperoleh properti
tanpa modal atau diskon yang besar sekali khususnya di
perumahan baru. (karena bisa menjadi pendukung promosi
yang luar biasa untuk komplek perumahan tertentu). Bagi
developer, menggunakan popularitas seseorang ini dengan
beberapa cara seperti:
• Misalnya Si artis digunakan sebagai ikon perumahan.
Developer tidak mau membayar dengan uang cash
karena mungkin akan memberatkan developer. Tapi
developer bisa memberikan diskon tertentu untuk setiap
rumah yang dijual.
• Developer memberikan langsung rumah gratis kepada si
artis di komplek perumahan itu. Kemudian, untuk
meningkatkan pemasaran, developer mengumumkan
atau mempromosikan bahwa si artis adalah penghuni di
kompleks perumahan ini. Maka, keuntungan dari
developer adalah rumahnya cepat laku dan biasanya
akan menaikkan harga jual rumah.
• Share saham kepada artis. Developer memberikan
sebagian saham kepada artis, misalnya 5% dan hal ini
kemudian dijadikan sebagai bahan promosi bahwa
komplek perumahan ini adalah si artis atau tokoh tertentu
yang dipersepsi positif di masyarakat.
Ada beberapa contoh penggunaan orang terkenal atau populer
untuk meningkatkan penjualan rumah. Seperti Helmy Yahya
37
untuk perumahan Jatiwaringin Indah Bekasi, Ustadz Arifin
Ilham untuk perumahan islami di daerah Sentul Bogor.
Untuk intangible assets ini tidak harus orang yang sangat
terkenal seperti artis atau politikus nasional. Bila anda tokoh
masyarakat yang disegani di daerah tertentu, pun bisa untuk
digunakan seperti ini.
Selain popularitas, keahlian (skill) juga bisa dimanfaatkan untuk
mendapatkan properti tanpa modal. Caranya? Misalnya anda
punya keahlian memasak. Anda mengajak kerjasama bisnis
dengan teman/mitra untuk membuka restoran, dan anda yang
kelola semuanya. Karena itu anda minta bagian saham sekian
persen sebagai pemodal skill. Sebagai pemilik modal, maka
tentu saja anda juga sebagai pemilik properti yang ada
diperusahaan itu.
Sasaran Properti Anda
Strategi-strategi yang saya sampaikan diatas memang tidak harus
untuk properti yang murah dan dibawah harga pasar. Akan tetapi,
strategi diatas akan lebih optimal bila propertinya murah dibawah
harga. Karena itu, pembahasan selanjutnya akan lebih fokus pada
bagaimana mendapatkan properti murah. Ukuran murah atau
dibawah pasar itu kalau harga propertinya 30% lebih rendah dari
harga pasar. Kalau ada properti yang dijual 10-20% dibawah pasar
itu bukan termasuk properti murah, karena itu hanya merupakan
fluktuasi harga saja.
38
Jika anda sekarang membaca koran, pasti anda akan menemukan
ratusan iklan rumah yang di jual. Ternyata tidak semua rumah yang
dijual atau ditawarkan itu menguntungkan untuk anda. Karena itu
untuk menghemat waktu dalam pencarian, dalam membaca iklan
koran pun harus ada cara yang efektif.
Properti yang menjadi target anda adalah properti (rumah, ruko,
gudang, rukan, kantor) yang harganya dibawah harga pasar dan
memiliki cash flow (arus kas) yang bisa menutupi angsuran
bank. Dengan mendapatkan properti seperti itu, maka anda dapat
memanfaatkan daya pengungkit dari hutang bank untuk membiayai
properti anda.
Dengan hutang bank, maka anda tidak harus membayar sekaligus
seluruh harga yang anda beli. Inilah yang dinamakan ’leverage’ atau
daya pengungkit. Anda bisa memiliki properti tanpa harus membayar
dengan uang anda sendiri! Biarkan orang lain, dalam hal ini bank
yang membiayai properti anda. Asyik kan!
Karena itu, properti yang anda beli harus properti yang menghasilkan
uang. Kalau begitu, dari ratusan bahkan ribuan iklan baris yang ada
dikoran, majalah atau internet hanya sedikit sekali yang masuk
kriteria ini?.
Memang hanya sedikit yang masuk dalam kriteria ini. Tapi tenang
saja, karena anda hanya membutuhkan satu rumah saja yang akan
39
mengubah hidup anda, yang perbedaannya bagai surga dan
neraka. Sekali lagi, yakinlah bahwa selalu ada peluang untuk
mendapatkan properti seperti itu!
Properti yang bagaimana yang sesuai dengan kriteria diatas?
(properti dengan harga dibawah pasar dan memiliki arus kas yang
bisa menutup angsuran bank? Inilah properti yang saya maksudkan
itu:
1. Rumah Sewaan (terutama sewaan orang asing)
2. Apartmen (khususnya yang sudah ada penyewanya)
3. Kos-kosan yang sudah berjalan dan sudah ada penyewanya.
4. Gedung Komersial yang sudah berjalan dan ada penyewanya
5. Rumah yang ada bisnisnya
Oke..., tapi mungkin anda akan menyangkal lagi informasi yang saya
sampaikan diatas. Anda mungkin mengajukan pertanyaan,
”bagaimana mungkin mendapatkan rumah sewaan dengan
penghasilan yang dapat menutupi angsuran bank, sementara ratarata
harga sewa rumah hanya 5-10% per tahun dari harga pasar,
sedangkan suku bunga pinjaman bank diatas 10% per tahun?”
Rata-rata sewa properti di Indonesia memang sekitar 5-10%. Tapi
ingat, bahwa angka rata-rata itu adalah perkiraaan, sehingga selalu
ada nilai sewa yang diatas rata-rata. Dan ini sudah saya buktikan
sendiri, saya punya properti dengan harga beli Rp100 juta tapi nilai
sewanya Rp30 juta perbulan atau 30%! Dengan demikian, kalau rata40
ratanya 10%, maka pasti ada sewa yang diatas 10% yakni 12%,
15%, 20% bahkan sampai 30%.
Karena itu, anda harus optimis bahwa selalau ADA yang diluar ratarata,
dan selanjutnya anda FOKUS mencari properti yang nilai
sewanya diatas rata-rata dan diatas bunga bank. Saya yakin
anda BISA menemukan properti seperti itu dan akan membuat anda
KAYA!.
Properti Hunian atau Komersial?
Mungkin anda akan bertanya, “Sebaiknya saya membeli properti
hunian seperti rumah, rumah kos, apartemen atau ruko, rukan,
pabrik, gudang dan sejenisnya?”
Meski properti merupakan investasi yang menguntungkan, tapi tidak
semua orang berani investasi di properti. Apalagi bagi orang yang
baru mau investasi di properti. Karena itu, biasanya, properti
komersial seperti ruko, rukan, pabrik, maupun gudang tentu lebih
menakutkan lagi bagi mereka. Kenapa bisa begitu? Karena dalam
bayangan mereka, memiliki properti komersial relatif sulit, dan
modalnya sangat besar. Pandangan ini tentu saja tidak salah.
Menurut saya pribadi, bagi anda yang baru memulai bisnis ini,
sebaiknya ‘bermain’ pada properti hunian seperti rumah kos dan
bisa pula komersial tapi terbatas hanya pada ruko atau rukan.
41
Alasannya karena mendapatkan sewa hunian relatif mudah dan bila
kosong penyewa, untuk mendapatkan penyewa lagi relatif mudah.
Tapi kalau anda sudah profesional, maka properti komersial tentu
lebih menguntungkan. Alasannya karena:
• Biaya pengelolaan properti komersial biasanya lebih kecil bila
dibandingkan dengan properti hunian (dalam investasi besar)
• Penyewa mau mengeluarkan uang untuk merawat properti
anda.
• Pada properti komersial, penyewa juga mau membayar biaya
asuransi untuk menjaga aset mereka yang tersimpan di properti
kita.
• Penyewa bersedia melakukan renovasi karena mereka memiliki
kepentingan untuk meningkatkan bisnisnya
• Penyewa bersedia menandatangani kontrak jangka panjang.
Tentu saja ini mereka lakukan karena mereka tidak ingin
kehilangan peluang usahanya
• Sudah banyak terbukti, para pebisnis properti yang sudah
sukses, tentu jarang sekali ‘bermain’ di properti hunian besar
untuk disewakan.
42
Apakah Semua Properti itu Aset?
Sebelum saya melanjutkan ke pembahasan selanjutnya, saya akan
menanyakan lebih dulu kepada anda. “Apakah semua properti
khususnya rumah yang anda beli itu termasuk aset?”
Jawabnya, ”Tidak semua properti merupakan aset!” Ada properti
yang masuk dalam kategori barang konsumtif (liability, hutang), ada
pula properti yang masuk dalam kategori aset (kekayaan). Bedanya
terletak pada aliran kas yang ada pada properti itu. Kalau properti
yang anda miliki atau akan anda beli memiliki arus kas positif atau
ada uang masuk, maka itu termasuk properti aset. Tapi kalau properti
yang anda miliki adalah properti yang ’menyedot’ uang anda karena
anda harus mengeluarkan uang setiap bulan untuk perawatan,
perbaikan, bayar listrik, tukang kebun dan sebagainya, maka properti
jenis ini termasuk liability (hutang).
Karena itu, properti-properti yang harus menjadi sasaran anda adalah
properti aset yang menghasilkan arus kas positif (arus kas masuk
lebih besar dari arus kas keluar).
Teknik Menemukan Properti Gratis
Sekali lagi, untuk mendapatkan properti tanpa modal sendiri alias
gratis, anda harus menemukan properti dengan kriteria ”properti
dengan harga dibawah harga pasar dan memberikan arus kas
yang bisa menutup angsuran ke bank”
43
Untuk mencari rumah dengan kriteria seperti itu, saya berikan teknik
100-10-3-1, yang saya dapatkan dari Dolf De Rose. Yang dimaksud
teknik 100-10-3-1 adalah mencari informasi 100 properti, melihat
langsung (on the spot) 10 properti, menawar 3 properti yang anda
suka dan sesuai kriteria/target diatas, serta membeli 1 properti yang
benar-benar OKE.
Tahapan ini harus dijalankan agar anda menjadi lebih peka dengan
harga. Dengan teknik 100-10-3-1 ini, anda akan mendapatkan
banyak pilihan dan akan menghindarkan anda dari keputusan yang
didasarkan pada faktor emosional. Untuk menjalankan teknik
tersebut dengan efektif, anda dapat memulainya dengan cara seperti
berikut ini:
1. Cari properti yang dekat dengan tempat tinggal anda, dengan
jarak maksimal 50 km2 dari area anda.
2. Pilihlah/utamakan wilayah sasaran 2 km2
3. Gunakan 10 cara untuk mendapatkan penjual yang bermotivasi
tinggi (butuh uang) yakni:
a. Pasang Iklan, dengan isi: dicari rumah murah bawah harga
NJOP, dana tidak terbatas! Atau dengan kata-kata sejenis.
Dengan iklan ini, anda akan terkaget-kaget, kalau ada
puluhan bahkan ratusan penjual yang menghubungi anda.
Mendadak anda menjadi orang penting atau orang yang
banyak duitnya hehe2. Anda bisa pasang iklan baris di Pos
Kota, Kompas atau iklan di media lainnya termasuk iklan
44
baris di koran daerah anda. Bisa juga pake iklan gratisan di
internet.
b. Baca iklan properti dijual. Silahkan membeli beberapa koran
lokal dan baca iklan proprti dijual. Fokuskan pencarian anda
pada iklan properti yang ditawarkan dengan harga dibawah
pasar dan mempunyai penghasilan atau arus kas
pemasukan. Kata-kata kunci yang biasanya
mengindikasikan properti murah dibawah harga pasar dan
memiliki arus kas diantaranya adalah Dijual BU (butuh
uang), harus laku bulan ini, mau pindah keluar kota, keluar
negeri atau kata-kata lain yang menunjukkan si penjual
butuh uang untuk segera menjualnya.
Tulisan Iklan:
Di jual Rumah BU
Tanpa perantara, BU untuk naik haji
Dijual setara NJOP
Harus laku bulan ini
Rumah kos di jual dibawah harga
Rumah dalam keadaan tersewa, BU mau ke luar kota
Fokuskan pencarian anda terhadap iklan-iklan yang seperti
di atas karena anda harus manyaring informasi yang ada di
Koran menjadi data yang dapat membantu anda untuk
mendapatkan rumah idaman anda.
45
Selain baca iklan, kini anda juga bisa mendapatkan
informasi gratis dengan cara melakukan search engine di
http://yahoo.com atau http://google.com. Masukkan katakata
kunci diatas (di jual butuh uang, rumah kos murah, dan
lainnya) ditambah daerah yang anda inginkan. Ratusan
rumah yang dijual dari hasil pencarían anda akan muncul di
layar komputer anda. Maka anda tinggal memilah-milah dan
mencatat properti dan alamatnya yang kira-kira sesuai
dengan target anda.
c. Kerjasama dengan agen properti, datangi mereka dan
katakan anda butuh tanah rumah yang harganya dibawah
pasar. Katakan pula kalau anda adalah investor properti dan
untuk meyakinkan mereka, anda bisa membuat kartu nama.
Bagaimana agar mereka mau memberikan informasi properti
murah kepada anda? Janjikan fee kepada agen properti bila
anda mendapatkan properti murah dari mereka. Hal ini
perlu anda lakukan, karena mereka selama ini (sebagian
besar) hanya mendapatkan fee dari penjual. Jadi kalau anda
memberikan fee, maka mereka akan aktif memberikan info
kepada anda. Anda akan menjadi prioritas mereka.
d. Menyisir satu wilayah tertentu
Anda juga dapat menyisir wilayah yang menjadi target anda
untuk mendapatkan properti. Anda bisa melakukan
penyisiran ini sambil jalan-jalan santai atau meluangkan
waktu khusus penyisiran. Perhatikan tanda rumah atau
46
properti yang dipasang tulisan DIJUAL. Kalau anda sudah
menemukan itu, silahkan dihubungi dan tanyakan harganya.
Karena anda sudah mengetahui harga pasar di daerah itu,
maka anda akan bisa menaksir apakah harga yang
disampaikan penjual itu murah atau harga pasar. Misalnya
penjual menawarkan dengan harga Rp500 juta. Anda tahu
harga itu murah karena harga pasaran di daerah itu Rp700
juta. Kondisi ini bisa saja terjadi karena pemiliknya sudah
jarang ke tempat itu. Mungkin karena penjual sudah lama
pindah ke luar kota, atau karena sibuknya sehingga dia tidak
sempat memantau harga properti didaerah itu. Apalagi,
sang penjual ini sudah lama menawarkan propertinya
dengan harga Rp500 juta dan belum juga laku (Mungkin
harga saat itu termasuk mahal). Karena penjual ini sudah
lama tidak mengetahui kondisi situasi terakhir di daerah
tersebut, penjual tidak mengetahui kalau di sekitar rumahnya
sudah ada pelebaran jalan, ada mall, ada kolam renang dan
sebagainya sehingga mendongkrak harga properti di daerah
itu. Hampir di setiap daerah/wilayah tertentu selalu ada
orang yang ’ketinggalan jaman’ seperti itu atau orang yang
butuh duit.
e. Menyebar informasi kepada penduduk sekitar properti
(misalnya para penjual makanan, toko, para pemuda yang
nongkrong dan lainnya) yang menjadi target anda. Jangan
dianggap remeh lho, dari mereka ternyata anda bisa
mendapatkan informasi yang sangat valid. Berikan kartu
47
nama anda agar mereka gampang menghubungi anda.
Katakan kepada mereka kalau anda sedang mencari
properti yang ada sewanya dan dijual dengan harga
dibawah pasar
f. Teman dan kenalan. Meski anda belum punya uang, anda
tidak perlu ragu-ragu untuk menyampaikan kepada teman
dan kenalan anda kalau anda sedang mencari rumah/
properti dibawah harga pasar dan ada sewanya. Terus
terang, bila saat ini anda masih kelihatan ’kere’ sementara
anda menyampaikan keinginan mencari properti dengan
harga ratusan hingga milyaran, maka harus hati-hati. Agar
tidak terkesan ’sombong’ dan dikira ’omong kosong’ maka
cara penyampaiannya saja yang diatur secara baik dan
bijaksana.
g. Bank. Setiap bank selalu memiliki unit tertentu yang khusus
menangani kredit bermasalah. Nama unitnya bisa berbedabeda.
Tapi pekerjaan mereka hampir sama, yakni
bagaimana menyelesaikan kredit debiturnya yang
bermasalah. Salah satu cara yang dilakukan mereka adalah
menjual jaminan debitur. Karena itu, anda bisa
berhubungan dengan perbankan untuk mendapatkan
informasi properti yang akan di lelang atau dijual murah.
h. Pengadilan, Kantor Lelang negeri (BUPLN) atau balai lelang
swasta yang saat ini banyak berdiri. Dari kantor atau
48
lembaga ini anda juga bisa mendapatkan informasi properti
murah.
i. Klub investasi. Ikuti klub-klub investasi, atau kalau dalam
klub investasi keanggotaannya tertutup dan anda tidak bisa
masuk menjadi anggota, anda bisa kok bikin sendiri,
misalnya melalui milis diinternet atau melalui facebook, dan
lainnya.
j. Profesional, seperti notaris, BPN, Kantor Pajak. Mereka ini
juga sumber informasi properti murah.
4. Analisa 5 cara pertanyaan kunci. Setelah anda menemukan
berbagai informasi properti, maka untuk menentukan properti
mana yang menjadi fokus utama anda, bisa menganalisa atas
5 hal berikut ini:
a. Harga
b. Kondisi/situasi
c. Syarat
d. Lokasi
e. Penjual Bermotivasi Tinggi
Dari kelima kunci diatas, sesungguhnya mana yang perlu
mendapatkan bobot paling besar untuk memutuskan properti?
Kalau banyak orang mengatakan pada lokasi, maka saya
pribadi menekankan pada harganya. Ya... harga yang murah,
harga dibawah pasar tentu sudah merupakan starting point
49
yang bagus untuk bisnis ini. Untuk memastikan apakah harga
properti itu benar-benar murah, bisa digunakan cara
membandingkan dengan harga properti di sekitarnya, melihat
PBB-nya, mencari properti sejenis yang dijual di wilayah itu,
tanya ke agen properti harga properti di wilayah itu atau
informasi lainnya yang mendukung termasuk info dari
masyarakat sekitar.
Untuk menganalisa, anda juga dapat memberikan skor
misalnya, 1=Kurang 2=Cukup 3=Baik. Bila skornya misalnya 12
atau 15 maka anda bisa menindaklanjuti properti tersebut
(sumber CD Properti Revolution, TDW).
Faktor lokasi juga sangat penting. Karena itu, usahakan cari
lokasi yang strategis, dan pertumbuhan harga tanahnya diatas
15% pertahun. Bagaimana anda mengetahuinya? Lihat Nilai
Jual Obyek Pajak (NJOP) pada Pajak Bumi dan Bangunan
(PBB) nya selama 3 tahun terakhir dan lihat berapa persen
pertumbuhan harganya. Contoh:
NJOP 2005 (Tahun 1)= Rp500 juta
NJOP 2006 (Tahun 2)= Rp600 juta
NJOP 2007 (Tahun 3)= Rp720 juta
Maka pertumbuhan NJOP-nya dapat dihitung dengan rumus:
• Pertumbuhan NJOP Tahun 1 = (NJOP 2006 – NJOP
2005) dibagi NJOP 2005 x 100%
= (600-500):500 x 100% = 20%
50
• Pertumbuhan NJOP Tahun 2 = (NJOP 2007 – NJOP
2006) dibagi NJOP 2006 x 100%
= (720-600):600 x 100% = 20%
• Rata-rata pertumbuhan = (20% + 20%) : 2 = 20%
Memulai Gerilya Properti Gratis
Baiklah, setelah anda mengetahui dasar-dasar untuk membidik
properti gratis dan tahu sasaran properti anda, maka anda bisa
memulai mencari atau gerilya untuk mendapatkan properti gratis.
1. Siapkan Mental Bisnis. Menjadi Investor Properti maupun bisnis
lainnya perlu persiapan mental. Persiapan mental ini SANGATSANGAT
perlu, karena akan menentukan kesuksesan anda dalam
berbisnis. Manfaat menyiapkan mental bisnis diantaranya adalah
kesiapan menerima kegagalan, kesiapan menerima sukses yang
mendadak (bila berhasil, pasti ada perubahan dalam hidup anda.
Kalau ini tidak disiapkan juga mentalnya, bisa juga berimplikasi
buruk pada kehidupan anda ke depan), termasuk bagaimana agar
anda mau segera TAKE ACTION (memulai bisnis ini, tidak
menunda-nunda), membuat rencana masa depan yang sukses
dan kaya, bagaimana mengubah pola pikir menjadi pebisnis dan
pola pikir orang kaya, dan lain-lainnya. Untuk lebih jelasnya, anda
bisa membaca buku-buku saya atau melalui ebook di
www.keberkahanfinansial.com.
51
Dalam www.keberkahanfinansial.com ini ada 7 ebook dan 1
software ‘Kalkulator Masa Depan’ yang dapat memperkirakan
biaya hidup, kebutuhan pensiun dan biaya lain di masa depan.
Tujuh ebook itu adalah: Kaya Tanpa Bekerja (pernah diterbitkan
Republika), Cara Mudah Orang Gajian Menjadi Entreprenenur
(pernah diterbitkan MediaSukses, 2005), Keberkahan Finansial
(MediaSukses, 2006), One Minute Writer, Mengubah Takdir, Be
Your Self dan Hidup Tanpa Stress.
2. Hitung kemampuan finansial anda
Sebelum mencari properti ada baiknya anda mengetahui
kemampuan finansial anda terlebih dahulu, karena investasi
properti ini selalu berhubungan dengan bank. Karena itu, sebelum
berhubungan dengan bank, anda harus mengetahui berapa kirakira
plafon kredit yang bakal anda dapatkan dari bank. Tentu saja
ini akan berhubungan dengan target nilai properti yang akan anda
bidik.
Bagaimana menghitung plafon kredit anda? Bank dalam
memberikan pinjaman kepada nasabahnya selalu berdasarkan dari
penghasilan bulanan calon nasabahnya. Biasanya, besarnya kredit
yang akan diberikan adalah didasarkan dari kemampuan
mengangsur maksimal 30% - 40% dari penghasilan (untuk
mengetahui kemampuan anda, bisa menggunakan Kalkulator Ajaib
KPR, yang sudah saya siapkan).
52
2. Lakukan 10 cara untuk mendapatkan penjual properti bermotivasi
tinggi sebagaimana dijelaskan diatas (diantaranya pasang iklan,
baca iklan dan seterusnya).
3. Seleksi informasi yang anda peroleh
4. Masukkan informasi yang ada ke dalam list target properti anda.
Untuk keperluan ini, anda bisa membeli satu buku khusus untuk
mencatat atau menempelkan iklan-iklan properti yang menjadi
target. Dengan cara ini akan memudahkan anda untuk memilah
dan menghubungi penjualnya.
5. Kunjungi langsung ke properti sesuai dengan teknik 100-10-3-1
(Buat daftar 100 properti dan cari infonya, kunjungi 10 properti
yang ditarget, tawar 3 properti dan beli 1 properti yang benarbenar
oke)
Dalam kaitannya dengan seleksi informasi, dapat saya jelaskan
bahwa setelah anda mendapatkan data-data mengenai properti
sewaan, maka saatnya anda menyaring data-data yang sudah ada
dengan cara:
• Seleksi pertama adalah arus kas dari properti tersebut, apakah
arus kas dari properti itu dapat menutupi angsuran bulanan yang
harus anda bayar atau tidak. Caranya? Tanyakan nilai sewa
bulanan atas properti tersebut (uang masuk) dan kemudian
bandingkan dengan besarnya perkiraan angsuran (uang keluar),
53
termasuk biaya-biaya lainnya. Bila arus kasnya masih positif,
maka properti ini layak untuk ditindaklanjuti. Bila menghasilkan
arus kas (cash flow) negatif, maka lupakan saja dan cari lagi yang
lain.
Tapi bila anda masih penasaran, anda dapat mempertimbangkan
dengan hal berikut. Bila perhitungan arus kas-nya negatif tapi
selisihnya tidak terlalu jauh dengan arus kas masuk (uang sewa)
maka kemungkinan anda bisa meningkatkan arus kas masuknya
dengan dua cara:
(a) Nego harga properti tersebut hingga harga angsurannya
menjadi lebih kecil dan arus kasnya menjadi positif
(b) Analisa kondisi properti, dengan mendatangi langsung
propertinya. Perhatikan, apakah nilai sewanya masih bisa
ditingkatkan atau tidak. Peningkatan sewa itu bisa dengan
cara menambah AC, merenovasi sedikit, menambahkan
pelayanan, internet, TV dan lainnya. Jika kedua cara tersebut
tidak bisa juga maka tinggalkan saja dan cari yang lain, sambil
tetap pantau harga properti tersebut. Lama-kelamaan kalau
tidak laku biasanya harganya diturunkan pemiliknya.
• Hindari beberapa kondisi properti dibawah ini:
􀀹 Properti yang masih berupa gambar
Jangan mudah tergiur oleh gambar yang di tawarkan oleh
developer. Ada beberapa alasan mengapa anda sebaiknya
hati-hati dengan properti yang masih dalam rencana
pembangunan (masih berupa gambar). Pertama, sudah banyak
54
orang tertipu oleh gambar indah yang ditawarkan. Gambarnya
sangat bagus tetapi realisasinya seringkali jauh dari perkiraan
bahkan ada beberapa kasus propertinya tidak di bangun
karena developernya kekurangan dana atau kesalahan
perhitungan dari developer. Sementara itu, jika anda membeli
dengan tunai, maka hampir 100% dipastikan uang anda akan
hangus. Jika anda membeli secara kredit maka tiap bulannya
anda harus membayar tagihan bank untuk sesuatu yang tidak
pernah ada. Apakah investasi seperti ini yang anda inginkan?
Namun demikian, bila anda tetap ingin membeli rumah yang
masih berupa gambar, anda harus mempertimbangkan dua hal
berikut ini, yakni kredibilitas developer dan likuiditas properti.
Kredibilitas developer adalah performance & tingkat
pengalaman developer selama ini. Apakah developer itu
memiliki catatan negatif atau tidak. Apakah developer
berpengalaman atau tidak. Untuk meminimalisasi terjadinya
masalah, anda bisa melakukan hal ini:
- Pilih developer yang telah bekerjasama dengan bank.
Biasanya bank telah mengevaluasi kinerja developer
termasuk status tanah, peruntukan tanah hingga analisa
dampak lingkungannya.
- Tanyakan copy induk sertifikatnya, termasuk copy IMB.
Developer yang baik akan memberikan copy itu dengan
senang hati
55
Sementara itu, yang dimaksud likuiditas properti adalah
seberapa cepat properti dapat terjual. Semakin cepat terjual,
maka semakin baik likuiditasnya. Properti yang makin likuid
maka harganya pun terus naik.
Bagaimana anda tahu kalau sebuah properti likuditasnya
bagus? Caranya dengan mengetahui seberapa cepat produk
yang ditawarkan pengembang (developer). Salah satunya bisa
dilihat dari properti yang ditawarkan itu merupakan produk yang
pertama kali atau properti tahap 2, 3, atau seterusnya. Bisa
juga dilihat dari mulai pemasaran properti itu hingga terjual
semua memerlukan waktu berapa lama.
Untuk mendapatkan properti tanpa modal sendiri sangat sulit
sekali jika anda memulainya dengan membeli gambar atau
sebelum launcing properti karena anda harus membayar DP ke
developer. Kecuali anda memiliki akses menjadi privat investor
atau mendapatkan penawaran khusus dari developer.
􀀹 Properti yang Legalitasnya Tidak Jelas
Saya tidak menyarankan anda untuk membeli propert tanpa
legalitas/surat-surat lengkap. Surat-surat yang harus anda
perhatikan saat melakukan transaksi adalah:
(a) Sertifikat kepemilikan tanah bangunan sepeti SHM
(Sertifikat Hak Milik), SHGB (Surat Hak Guna Bangunan),
SHGU (Surat Hak Guna Usaha) serta Surat Hak Pakai.
Bedanya antara SHM dan surat yan lain (SHGB, SHGU,
56
Surat Hak Pakai) adalah untuk SHM tidak ada masa
berlakunya, tetapi untuk surat yang lain ada masa jatuh
temponya dalam waktu tertentu.
Sebaiknya anda tidak membeli rumah dengan status Girik
karena bank biasanya tidak mau menerima sebagai
agunan. Tanah dengan surat Girik biasanya lebih murah,
tapi sayang properti jenis ini tidak dapat anda gunakan
sebagai daya pengungkit kekayaan anda (melalui hutang
bank).
(b) Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Surat ini sangat
penting karena dalam surat ini tertera rencana pemerintah
terhadap rumah anda, berapa luas tanah yang akan
digusur, serta luas bangunan yang dilaporkan ke
pemerintah. Info pelebaran jalan, berapa lantai yang
diizinkan, dan info lain yang sangat penting berkaitan
dengan properti tersebut. Selain itu, IMB merupakan salah
satu syarat pencairan kredit.
(d) Surat PBB (Pajak Bumi dan Bangunan). Yang harus di
perhatikan dari PBB adalah apakah penjual sudah
membayar pajaknya setiap tahun? Dan atas nama siapa
yang tertera di PBB. Hal ini untuk cross check kepemilikan
dengan nama yang ada di sertifikat serta IMB.
􀀹 Properti yang tidak bisa dilewati Mobil, dekat tegangan
tinggi, dekat rel kereta api, dekat mesjid, sering
kebanjiran, serta gempa, dll.
57
Properti seperti ini memang masih bisa di beli tetapi risikonya
seringkali susah untuk dijual kembali. Harga pasarnya pun
sangat lambat pertumbuhannya. Pihak bank juga menghindari
properti seperti diatas dengan alasan masalah likuidasi. Pihak
bank juga menganggap bahwa jika terjadi kredit macet rumah
ini akan sulit dilelang. Bila pihak bank mau menerima
permohonan atas jaminan properti diatas, maka kredit yang
dicairkan biasanya jauh dari nilai properti. Karena itu,
sebaiknya anda menghindari properti seperti itu.
􀀹 Properti yang masih berupa Tanah
Banyak orang berpendapat, jika anda ada uang investasikan di
tanah karena harga tanah tiap tahunnya akan selalu naik dan
investasi di tanah pasti untung!. Saya tidak mengatakan
pernyataan di atas itu salah tetapi saya tidak sepenuhnya
sependapat. Why? Ingat penjelasan di awal, tentang 4 cara
orang kaya dari properti. Pendapat seperti itu menunjukkan
bahwa mereka adalah penjudi properti. Atau bisa dikatakan
mereka masih sebagai investor yang awam.
Saya akan jelaskan mengapa investasi di tanah bukan pilihan
yang baik, karena investasi tanah memiliki beberapa
kelemahan. Investasi tanah adalah investasi yang mahal
karena jika anda berinvestasi di tanah anda tidak akan bisa
menggunakan bank sebagai pengungkit (jarang sekali bank
yang mau membiayai tanah) karena anda harus membayar
cash keras atau tunai. Apalagi, tanah yang ada sulit untuk
58
mendapatkan sewa. Selain itu, seringkali yang terjadi adalah
tingkat penjualan tanah kosong itu lebih sulit (lama) dibanding
dengan properti seperti rumah. Tanah juga sering kali tidak kita
kuasai secara penuh, khususnya tanah yang luas. Coba
perhatikan, banyaknya penghuni liar dapat menyusahkan kita
sendiri.
• Cari penjual yang Bermotivasi Tinggi (Untuk Menjual)
Saat melakukan seleksi, anda juga harus perhatikan motivasi
penjual menjual propertinya. Dengan mengetahui motivasi dari
penjual anda bisa tahu apakah tawaran yang anda dapatkan
merupakan hot deal atau bukan. Saya sarankan anda
menghindari penjual yang menjual propertinya dengan motivasi
ingin untung atau penjual yang memang biasa melakukan jual beli
properti karena biasanya properti yang seperti itu harganya sudah
sangat mahal.
Untuk mendapatkan harga yang bagus investor harus
memperhatikan motivasi penjual apakah penjual sangat
termotivasi untuk menjual atau tidak. Mengapa motivasi sangat
penting? Dengan mengetahui motivasi penjual, anda bisa tahu
apakah penjual ini sangat terburu-buru untuk menjual rumahnya
atau tidak, semakin tinggi motivasinya semakin bagus harga yang
akan anda dapatkan. Saya sarankan carilah penjual yang sangat
termotivasi untuk menjual rumahnya sehingga harga yang di
tawarkan menjadi sangat emosional (Penjual akan melakukan apa
saja asal rumahnya laku ).
59
Beberapa contoh motivasi yang baik diantaranya penjual rumah dari
pasangan yang baru bercerai, penjual yang baru di tinggal mati
suami, pembagian warisan (apalagi kalau diantara ahli waris terjadi
perselisihan, biasanya lebih termotivasi untuk menjual), ingin bebas
dari hutang, pengusaha yang mengincar proyek baru yang lebih Oke,
ingin pindah keluar kota/luar negeri, ingin pensiun, ingin sekolahkan
anaknya, ingin berangkat haji tahun ini, dll. Motivasi yang saya
contohkan tersebut dapat membuat seseorang menjadi tidak peduli
terhadap nilai rumahnya.
Komponen Harga yang harus Anda Ketahui
Sebagai Investor Properti, paling tidak anda harus tahu 3 harga yang
berlaku di pasar sebelum membeli properti karena ketiga harga ini
adalah indikator apakah harga sebuah properti yang akan anda beli
itu benar-benar murah atau tidak:
1. Harga Pasar. Harga yang berlaku di pasaran. Pembentuk harga
ini lebih karena faktor emosi. Seringkali, orang beli properti lebih
karena emosional, karena suka dengan propertinya. Suka bisa
disebabkan oleh bermacam-macam, seperti suka karena
lokasinya, suka karena lingkungannya, suka karena disitu ada
keluarga, suka karena properti itu pernah dimiliki artis, atau
tetangga artis/selebritis dan lainnya. Contoh aktual, rumah di
daerah dekat mantan presiden Gus Dur, maupun Megawati dan
bahkan di daerah presiden SBY, harganya naik gila-gilaan! Jadi,
harga pasar ini pemicunya seringkali hanya karena faktor
60
emosional, bukan faktor rasional. Contoh: sebuah rumah di
tawarkan seharga Rp1 milyar karena rumah itu di disain oleh
desainer ternama dan bekas ditinggali seorang artis. Padahal
luas tanah dan bangunannya sangat kecil tetapi hanya memiliki
nilai historis saja.
Bagaimana mengetahui harga pasar? Harga pasar ini memang
relatif. Patokannya apa? Apakah katanya si A, si B, bahwa harga
pasar di daerah itu sekian rupiah? Belum tentu benar! Meski
demikian,... anda bisa mencari informasi harga transaksi jual beli
terakhir yang terjadi didaerah itu, sebagai acuan harga pasar.
Caranya? Anda bisa tanya ke Kantor Kelurahan, atau anda
telepon rumah yang sedang di pasang JUAL, atau cara-cara lain
yang bisa anda lakukan.
2. Replacement Cost. Perkiraan harga properti, seandainya anda
membangun properti yang sama dengan properti yang akan
anda beli. Misalnya ada rumah yang dijual Rp1 milyar dengan
luas tanah 500 meter2 bangunan 200 meter2. Kemudian anda
coba hitung berapa biayanya, seandainya anda membangun
rumah yang hampir sama dengan rumah yang dijual tersebut.
Anggap saja harga tanah 500 meter persegi 1 juta/meter2. Biaya
bangunan Rp1,5 juta per meter2. Jadi harga replacementnya
adalah: (500X Rp2 juta) + (200XRp1,5 juta) = Rp1,3 milyar.
Untuk mengetahui harga tanah dan bangunan sebaiknya anda
survei sehingga penghitungan replacement cost dapat
mendekati harga sesungguhnya. Gunanya mengetahui
61
replacement cost , salah satunya adalah untuk membandingkan,
apakah harga rumah yang dijual itu murah atau mahal.
3. Harga Likuidasi. Nilai Likuidasi yang akan di cairkan oleh bank
biasanya nilai perkiraan antara 75-90% dari nilai
taksasi/perkiraan harga pasar (bisa juga bank mengambil angka
dari Replacement Cost atau biasanya 1,5 X NJOP. Nilai ini tentu
berbeda-beda setiap bank. Setiap bank memiliki cara
perhitungan masing-masing). Ada bank yang menghitung nilai
likuidasi dengan memberikan penilaian yang berbeda atas tanah
dan bangunan.
Misalnya ada rumah dengan nilai taksasi sebagai berikut:
Tanah = Rp1 milyar
Bangunan = 500 juta
Total harga rumah (tanah & bangunan) = Rp1,5 milyar.
Dari harga tanah bangunan rumah itu kemudian diberi bobot
misalnya untuk tanah bobotnya 75%, bangunan 60% (jika ada
IMB) dan bobot bangunan 0% (jika tidak ada IMB).
Dengan pembobotan seperti itu, kemudian dihitung sebagai
berikut:
Tanah = Rp1 milyar x 75% = Rp750 juta
Bangunan = Rp500 juta x 60% = Rp300 juta (asumsi ada IMB)
62
Total nilai likuidasi sebesar Rp1030 juta inilah yang dijadikan
acuan bank, meskipun nilai taksasi/perkiraan rumah Rp1,5
milyar.
Nah, sebaiknya anda membeli properti/rumah yang harganya
minimal sama dengan nilai likuidasi).
Teknik Negosiasi Membeli Properti Tanpa Modal
Bila kita berbicara tentang investasi properti, pasti yang terlintas di
benak kita adalah investasi mahal yang hanya bisa dilakukan oleh
orang kaya.
Seorang pegawai negeri, pebisnis kecil, apalagi pengangguran
mustahil bakal bisa menjadi investor properti. Kini, Anda tidak perlu
berpikiran seperti itu, karena saya akan berbagi informasi,
bagaimana kita bisa membeli properti tanpa uang muka, bahkan
tanpa modal sendiri, sama sekali!.
1) Teknik Menawar Harga Properti
Jangan pernah mengajukan harga di hari pertama saat anda
melihat rumah/properti. Mengapa? karena ketika pertama kali
anda melihat rumah dan bila bentuk rumahnya sangat bagus
atau sesuai dengan kesukaan anda, maka biasanya yang
bekerja adalah emosi anda untuk memiliki rumah tersebut.
Akibatnya, anda menganggap harga yang ditawarkan sangat
murah dan ingin segera memiliki rumah yang ditawarkan.
63
Padahal belum tentu harganya murah. Bisa jadi harganya lebih
mahal dibanding dengan properti disekitarnya.
Saran saya, ’ambil nafas’ selama 3 – 7 hari sambil mencari
informasi harga pasar properti yang akan anda beli. Tanyakan
kepada agen properti mengenai pilihan lain selain rumah yang
anda inginkan tersebut. Anda juga bisa mencari pembanding
properti yang dijual di sekitar rumah yang anda target. Jika anda
tidak ada waktu untuk melakukan itu semua, anda bisa menyewa
appraisal independent untuk menilai rumah yang anda target dan
meminta mereka untuk memberikan berapa nilai wajar dari
rumah dan berapa nilai likuidasi yang akan di keluarkan bank.
Biasaya informasi yang diberikan appraisal lebih akurat
dibandingkan dengan anda melakukan sendiri. Tapi, dengan
adanya bantuan appraisal, anda harus merogoh kocek untuk
biaya appraisal independent. Besarnya antara Rp1 juta s/d
Rp1,5 juta. Kalau anda bisa lewat ’jalan belakang’, dengan
bekerja sama langsung dengan pegawai appraisal, maka anda
hanya membayar Rp.200.000 s/d Rp.300.000.
Selain ‘ambil nafas’ 3 – 7 hari, dalam melakukan tawar menawar
harga properti, jangan sampai terlihat anda yang sangat butuh
dengan properti tersebut. Bersikaplah santai, dan sebaiknya
ketika ketemu dan berbicara dengan penjualnya, anda lebih
banyak mengorek informasi lebih dulu tentang penjualnya.
Termasuk informasi latar belakang mengapa properti itu dijual,
64
siapa pemiliknya, adakah ahli warisnya, seberapa butuh penjual
menjual rumahnya dan lainnya.
2) Teknik Negosiasi
Selain itu, untuk mendapatkan properti dengan harga yang
benar-benar dibawah pasar, anda harus pintar-pintar melakukan
negosiasi dengan penjual. Minimal anda bisa menggunakan 2
(dua) jurus ampuh berikut ini:
a. Naikkan harga dan turunkan syarat. Lho kok? Mungkin anda
kaget, kenapa kita harus menaikkan harga. Bukankah kita
justru menekan harga semurah-murahnya? Anda tidak salah
kalau posisi anda saat itu memiliki uang tunai cukup.
Masalahnya, anda ingin mendapatkan properti murah tapi
tidak punya uang (cukup). Teknik ini adalah teknik yang
sering dipakai oleh para orang-orang yang negosiator atau
orang-orang yang sukses.
Prinsip ini adalah ’membuat orang lain menang dulu, baru
kita mendapatkan keuntungan’. Nah.. kaitannya dengan
menawar properti tersebut, kita ingin mendapatkan
kelonggaran syarat-syarat yang diberikan oleh sang penjual.
Misalnya saja, penjual properti minta harga Rp1 milyar
dengan uang tunai cash keras (dan sudah anda yakini harga
itu sudah sangat murah, dibawah harga pasar atau bahkan
dibawah NJOP). Meski harga yang ditawarkan tersebut
sudah termasuk murah dan dibawah pasar tapi kalau anda
tidak mendapatkan kelonggaran dari penjual, maka tidak
65
akan punya kesempatan mendapatkan properti itu. Ya iya
lah... karena dia minta cash keras! Mana ada anda uang
sebesar itu? Karena itu, ada beberapa perangsang agar
pembeli mau memberikan kelonggaran pembayaran:
• anda bisa menaikkan harganya. Anda bisa katakan
kepada penjual, ”Oke, gimana kalau harganya saya
naikkan menjadi Rp1,1 milyar, dengan syarat
pembayarannya selambat-lambatnya 3 bulan dan tanpa
uang muka” atau anda bisa menambahkan ”Tapi dengan
syarat saya bisa menjual berapa pun diatas harga anda”.
• memberikan komisi kepada penjual misalnya sebesar
20% dari keuntungan (bila anda ingin rumah ini langsung
dijual kembali).
• memberikan pembayaran pajak 5% yang seharusnya
ditanggung penjual
• membebaskan penjual dari biaya notaris
Keempat perangsang itu, tidak harus diberikan kepada
penjual. Anda bisa gunakan salah satu, atau salah dua
bahkan semuanya, asalkan anda masih untung.
Saya yakin, dengan teknik ini penjual akan mau menerima
tawaran kita. Kalau tidak mau gimana? Ya... cari lagi yang
mau. Ingat... didunia ini selalu ada orang yang ’sekarat’
sehingga mau menjual propertinya dibawah pasar. Kita
hanya butuh kesabaran untuk menemukan orang-orang
’sekarat’ seperti itu.
66
b. Jurus menghindar
Seandainya penjual sepakat menjual properti kepada anda,
tapi anda juga masih ada pilihan properti lain. Atau anda
mungkin masih perlu membanding-bandingkan dengan
properti lain. Atau bisa jadi, anda merasa saat menawar itu
harganya masih kemahalan (salah menawar). Karena itu,
gunakan jurus kedua yakni jurus ’pasal menghindar’.
Caranya? Saat negosiasi dengan penjual properti katakan
kepada penjual, ”Oke, kita setuju dengan transaksi jual beli
ini, tapi dengan syarat istri (suami/kakek/nenek/ cucu dan
lain sebagainya, terserah anda) juga setuju. Dia akan
melihat properti anda dalam minggu ini”.
Nah, dengan jurus ini, kalau dalam waktu 1–2 minggu
tersebut anda mendapatkan properti lagi yang lebih baik dan
lebih murah maka anda bisa menghubungi penjual untuk
mengatakan transaksi/ kesepakatan jual beli tersebut batal
karena tidak disetujui istri (atau siapa pun lah.. sesuai saat
awal anda katakan).
Menggunakan Bank Sebagai Pengungkit Properti Anda
Banyak orang takut untuk berhutang dengan bank, tapi mereka
hanya menjadi penabung atau deposan loyal bank. Padahal hidup
matinya bank bukan dari berapa banyak anda menabung atau
menjadi deposan (memiliki deposito) tetapi berapa banyak
masyarakat yang berhutang. Memberikan kredit, juga sebagai
67
kewajiban bank, sebagaimana fungsinya sebagai lembaga
intermediasi.
Justru kalau sebuah bank tidak mau memberikan kreditnya ke
masyarakat, maka BI akan menegurnya. Bank justru tidak
diperbolehkan hanya mengelola uangnya melalui pasar uang seperti
membeli obligasi, valas, SUN, dan sejenisnya. Karena itu, BI selalu
memonitor pengelolaan dana masyarakat yang dikumpulkan bank
melalui rasio LDR (Loan Deposit Ratio), yakni rasio penyaluran kredit
dibandingkan dengan dana yang terkumpul. Kalau rasionya rendah,
BI akan menegurnya. Mengapa BI mendorong perbankan untuk
mengucurkan kredit? Salah satu alasan yang paling kuat adalah
untuk menggerakkan roda perekonomian. Jelas sekali, kalau properti
berkembang, kalau pabrik berjalan lancar karena dibantu
permodalannya, otomatis banyak tenaga kerja terserap dan
meningkatkan konsumsi masyarakat. Konsumsi masyarakat
meningkat berarti roda perekonomian berjalan dan berkembang. Dan
seterusnya…..
Wah… kok sampai bicara ke perekonomian makro nih....
Oke, kita akan kembali lagi pada pokok bahasan kita. Saya berikan
gambaran mengapa anda harus membeli rumah dengan berhutang
atau dengan KPR, KPA, Kredit Investasi di banding anda membeli
dengan cash keras:
1. Pertumbuhan harga properti seringkali bahkan bisa
dikatakan selalu lebih cepat dari bunga bank. Bahkan
68
bisa pula dikatakan bahwa pertumbuhan harga properti
mengikuti pertumbuhan bunga berbunga, bukan bunga
tetap. Anda mungkin sudah tahu, kalau seseorang yang
akan membeli rumah, kemudian mengandalkan dengan
cara menabung sedikit-demi sedikit, biasanya
tabungannya selalu kalah cepat dengan pertumbuhan
harga rumah.
2. Anda memiliki penguasaan penuh atas properti yang
anda beli, walaupun anda belum membayar lunas (tidak
ada plang/papan pengumuman yang menunjukkan
bahwa properti anda masih kredit)
3. Tingkat investasi yang rendah sehingga anda bisa balik
modal dengan cepat. Contoh, jika anda membeli rumah
dengan DP 20% kepada bank dan bank membayar 80%.
Bila pertumbuhan properti/rumah anda 20%/tahun dan
rumah anda adalah rumah sewaan. Maka yang terjadi
pada tahun depan ketika rumah anda naik 20% adalah
100%. Perhitungannya seperti ini:
• DP = 20%
• Kredit bank = 80%
• Bunga bank selama 1 tahun = 15% (asumsi)
• Hasil sewa properti = 15% (asumsi)
69
Keuntungan = kenaikan properti 20% - bunga 15% +
sewa 15% = 20%.
Keuntungan sebesar 20% ini dibandingkan dengan modal
awal (DP) 20%, maka setara 100% dalam waktu
setahun! Bandingkan jika anda membeli secara cash,
maka keuntungan anda hanya 20%. Jadi lebih baik mana
berhutang atau cash? Bahkan keuntungan 100% ini pun
saya yakin masih lebih baik dibandingkan dengan bisnis
waralaba sekalipun! Bisnis waralaba, biasanya Return of
Investment (ROI) paling cepat 1 tahun. Itu pun hanya
modal usaha yang balik, karena modal usaha sudah
habis untuk operasional (belum termasuk untungnya).
Tapi dibisnis properti ini, yang 100% itu keuntungan saja.
Modal masih ada (dalam bentuk properti) dan tidak
berkurang apalagi habis untuk operasional.
4. Dengan berhutang di bank, anda akan dibantu bank
untuk memastikan legalitas properti anda. Karena itu,
anda tidak perlu was-was properti yang anda beli
bermasalah karena bank juga berkepentingan untuk
mengamankan kredit yang diberikan kepada anda,
melalui pengamanan legalitas yang bebas dari masalah.
5. Dengan berhutang di bank melalui KPR anda akan
dilindungi oleh asuransi baik asuransi terhadap properti
maupun asuransi jiwa anda. Sehingga jika terjadi sesuatu
70
terhadap anda atau properti anda maka pihak asuransi
yang akan melunasi hutangnya.
6. Kelonggaran pembayaran KPR bisa sangat lama hingga
20 tahun. Dengan pembayaran yang panjang, maka anda
bisa mendapatkan properti yang lebih besar harganya.
Semakin besar properti, semakin gede harganya, maka
semakin besar peluang untuk mendapatkan keuntungan.
Inilah sebenarnya salah satu fungsi leverage/pengungkit
dari bank.
Sebagai contoh sederhana, kalau anda membeli properti
seharga Rp100 juta dan setahun kemudian harganya naik
20%, maka anda ’hanya’ mendapatkan keuntungan Rp20
juta. Lumayan, tidak begitu jelek bila dibandingkan
dengan bunga deposito! Tapi bandingkan jika anda
membeli properti seharga Rp500 juta (karena dibantu
bank), maka peluang keuntungan setahun kemudian bila
harga properti juga naik 20% adalah Rp100 juta!
Teknik Berutang di Bank
Untuk mendapatkan hasil optimal dalam berhutang di bank
(persetujuan kredit dari bank), ada teknik yang harus diperhatikan.
Sayangnya, selama ini banyak orang yang salah dalam meminjam
uang di bank. Akibatnya, hutang bank tidak optimal manfaatnya,
bahkan ditolak oleh bank.
71
Teknik berikut ini cukup ampuh untuk digunakan dalam mengajukan
pinjaman ke bank:
1. Jangan hanya tergantung dari 1 bank saja. Masukkan aplikasi
permohonan anda ke sebanyak-banyaknya bank karena dengan
demikian posisi tawar anda menjadi lebih besar. Apalagi, dalam
kondisi persaingan perbankan saat ini, bank-bank justru agresif
menawarkan kreditnya.
Banyak orang yang meminjam uang uang di bank hanya datang
di satu bank saja sehingga ketika bank yang mereka datangi
menolak, mereka menganggap bahwa mereka tidak bisa pinjam
uang di bank. Selain itu jika hanya mengandalkan satu bank saja
anda tidak akan memiliki pembanding bank mana yang
memberikan pinjaman lebih besar selisih 5% s/d 10% dirumah itu
sangatlah besar. Anda juga bisa membandingkan bunga
pinjaman yang paling menarik.
Dengan mengajukan ke beberapa bank, anda bisa ’mengadu
domba’ diantara mereka. Misalnya permohonan kredit anda
sudah disetujui di bank A sebesar Rp100 juta. Nah, dengan
berbekal surat persetujuan dari bank A tersebut, anda bisa
mengatakan ke bank B bahwa kredit anda sudah disetujui
sebesar Rp100 juta, tapi anda masih belum puas. Karena itu,
anda menanyakan kepada bank B, apakah bank B berani
memberikan kredit yang lebih besar.
72
2. Ajukan jangka waktu pinjaman yang paling lama. Semakin lama
pinjaman anda, semakin rendah resiko anda dan semakin besar
keuntungan anda, termasuk akan mendapatkan jumlah pinjaman
yang lebih besar. (ini cuman guyon aja...kalau ada kredit KPR
seumur hidup, anda bisa ambil itu). Dengan semakin lama
jangka waktunya, berarti anda memperkecil jumlah angsuran
bulanan. Tentu saja ini akan meringankan beban finansial anda,
kalau sewaktu-waktu rumah yang anda beli sewanya terputus
sementara.
Kebanyakan orang yang meminjam uang di bank selalu memilih
jangka waktu pendek dengan alasan takut berhutang. Saya akan
berikan ilustrasi jika anda meminjam uang di bank dengan
jangka panjang, misalnya 20 tahun. Dengan tingkat suku bunga
pinjaman KPR 12% per tahun, maka bunga yang akan anda
bayarkan ke bank sebesar 240% selama 20 tahun, atau setara
2,4 kali harga properti saat anda beli. Kemudian anda
bayangkan, berapa harga rumah/properti anda pada 20 tahun
mendatang? Kenaikan properti dalam jangka panjang biasanya
lebih besar dibandingkan dengan kenaikan jangka pendek. Kalau
rata-rata jangka pendek (1-2) tahun kenaikan 20%, maka
kenaikan harga properti dalam jangka panjang bisa mencapai
rata-rata 50%.
Terus terang saya memang tidak memiliki data ini secara akurat,
tetapi berdasarkan pengamatan saya, memang itulah yang
73
terjadi. Contoh sederhana adalah ketika ada tanah yang 20
tahun lalu masih dihuni anak jin, tentu belinya masih murah dan
tidak ada yang mau beli. Begitu daerah itu berkembang, maka
harganya melejit sekali. Tentu saja, perkembangan itu dalam
jangka panjang. Nah... kalau memang benar terbukti ’ramalan’
kita, maka dengan kenaikan 50% per tahun selama 20 tahun,
maka kenaikannya bisa mencapai 20 x 50% atau 10 kali lipat.
Bandingkan dengan biaya bunga yang anda bayar HANYA 2,4 x
harga properti.
Selain itu, dengan hutang jangka panjang, anda tidak harus
melunasinya saat jatuh tempo 20 tahun kemudian. Anda bisa
melunasinya 1-2 tahun mendatang dengan cara menjual properti
anda (tapi ini tidak saya sarankan). Syukur-syukur kalau ada
uang dari sumber lain untuk melunasinya. Biasanya, harga
properti, dengan menggunakan rumus ’goblok-goblokan’ saja
(ilmu ngawur) 1-2 tahun pasti naik. Kenaikannya pun bisa 100%
bila saat anda membeli sudah dibawah harga pasar/NJOP dan
lokasinya sangat strategis. Kalau harganya sampai naik 100%,
WOOOWWW, berarti anda bisa melunasi hutang anda dan anda
masih punya uang ’GRATIS’ dari keuntungan properti. (Informasi
seperti ini, termasuk memanfaatkan bank sebagai daya ungkit,
jarang ditulis di media, dan jarang ditulis dibuku-buku properti.
Kebanyakan buku dan majalah properti hanya mengulas tentang
renovasi rumah, yang malah menguras uang anda. Akibatnya,
persepsi masyarakat, bahwa properti itu HANYA miliknya orangorang
kaya, dan mereka yang kaya, semakin kaya dengan
74
propertinya. Kabar gembiranya, ternyata mereka yang kaya,
juga menggunakan uang bank untuk membeli properti. Jadi
kenapa kita tidak meniru mereka, meniru orang-orang kaya?)
Kunci sukses dari memanfaatkan hutang panjang ini adalah usia
anda. Ya.. usia sangat menentukan bisnis ini. Bagaimana tidak?
Bank selalu membatasi umur pemohon kredit. Rata-rata bank
menetapkan umur pemohon sampai dengan 55 tahun. Jadi kalau
anda telat memulai bisnis ini, maka hasilnya tidak optimal,
kecuali, ya... anda lebih banyak menggunakan modal sendiri!
3. Ketahui berapa nilai kredit anda. Hal ini sebenarnya sudah saya
bahas dalam pembahasan diatas. Bank mencairkan dana sesuai
kemampuan finansial anda, biasanya angsuran maksimal 1/3
dari gaji atau penghasilan anda. Bila anda memiliki gaji Rp10 juta
maka pinjaman yang bisa dikeluarkan oleh bank hanya pinjaman
yang angsurannya per bulan Rp3 juta. Angka itu, sebenarnya
masih bisa dinaikkan kalau anda bisa meyakinkan pihak bank.
Sebenarnya ada lagi cara yang agak ’licik’ sehingga cara ini tidak
saya anjurkan, yakni dengan memanipulasi laporan keuangan
anda. Anda bisa bekerjasama dengan kantor anda (kalau anda
bekerja) untuk memberikan keterangan besarnya gaji yang lebih
besar. Bahkan ada yang sampai maksa dengan bekerja sama
dengan pemilik perusahaan lain untuk diakui seolah-olah anda
sebagai salah satu pemilik perusahaan itu. Tentu saja, dengan
keterangan dan surat palsu. Sekali lagi, saya tidak
rekomendasikan cara ‘licik’ ini.
75
4. Jangan paksakan untuk mendapatkan kredit sebesar-besarnya.
Kalau memang kemampuan finansial anda hanya mampu
mendapatkan pinjaman sebesar Rp100 juta, ya terima saja untuk
sementara. Itu sudah merupakan langkah awal yang sangat
bagus. Bank sudah percaya anda. Ingat, bank itu tidak langsung
mempercayai nasabahnya begitu saja. Karena itu, dengan modal
kepercayaan dari bank, anda bisa mendapatkan kepercayaan
yang lebih besar. Caranya, dengan properti yang sudah anda
beli dengan kredit itu dan properti itu menghasilkan uang sewa
bulanan, anda bisa jadikan tambahan penghasilan saat anda
mengajukan kredit bank untuk properti kedua. Begitu seterusnya.
Selama anda mampu membayar semua angsuran dengan
lancar, maka dalam waktu dekat pun anda bisa mendapatkan
simpati bank. Dengan simpati/kepercayaan, maka untuk
mendapatkan kredit yang lebih besar menjadi SANGAT MUDAH.
Beberapa cara untuk meyakinkan bank adalah:
􀀹 Dokumen kredit harus lengkap, sesuai persyaratan bank.
Dokumen ini menjadi sangat penting bagi bank. Karena
itu, kalau anda belum bisa melengkapi dokumen
persyaratan kredit, maka kemungkinan besar akan ditolak
kreditnya. Dokumen yang harus dipersiapkan,
sebagaimana dalam penjelasan berikutnya.
Anda mungkin akan mengatakan, kalau karyawan/
pegawai maka dokumennya bisa jelas dan lengkap.
Demikian juga kalau pengusaha/pebisnis, legalitas ijin
76
ushanya juga jelas dan lengkap. Bagaimana dengan
seseorang yang tidak memiliki pekerjaan atau
penghasilan tetap? Apakah masih bisa mengajukan
KPR? Untuk seseorang yang statusnya seperti itu
memang agak sulit meyakinkan bank. Tapi tidak ada
salahnya untuk dicoba. Bila orang ini penghasilannya dari
bisnis yang tidak tetap seperti makelar/calo, atau bisnis
lainnya maka sebaiknya diurus ijin-ijin usahanya sebagai
bukti bisnisnya. Bila dengan cara ini tidak bisa, maka
untuk mendapatkan properti tanpa modal, bisa dengan
cara yang lain sebagaimana sudah dijelaskan.
􀀹 Tunjukkan rekening-rekening bank anda atau rekening
istri anda yang memiliki saldo cukup besar. Transaksi
jumlah kredit (uang masuk) yang ada di rekening anda ini
harus menunjukkan jumlah omset penjualan (bila anda
pengusaha/profesional) atau gaji bila anda pengawai.
Misalnya, bila anda melaporkan ke bank omset penjualan
anda Rp100 juta sebulan, maka mutasi rekening kredit
harus menunjukkan total senilai Rp100 juta. (mutasi
rekening, BUKAN saldo uang anda. Mutasi rekening
adalah uang keluar masuk yang tercatat di rekening
anda. Mutasi kredit berarti uang masuk, mutasi debit
berarti uang keluar). Bank biasanya mengamati mutasi
debit-kredit rekening anda selama 3 bulan terakhir.
77
Begitu pula, bila anda pegawai dengan gaji Rp10 juta,
maka bank akan minta bukti tidak hanya berupa slip gaji
terakhir, tapi juga melihat uang yang masuk ke rekening
anda apakah banar sebesar Rp10 juta?. Rekening anda
menjadi sangat penting bagi bank. Karena itu, bila
rekening anda tidak bisa menunjukkan atau
membuktikan terhadap laporan yang anda sampaikan
ke bank, maka bank mulai curiga dan kemungkinan
kredit anda tidak disetujui.
􀀹 Berikan bukti-bukti atas penghasilan anda yang lain
(selain penghasilan utama anda).
􀀹 Mintalah referensi dari teman, saudara, kakek, nenek,
atau siapa pun yang sudah memiliki hubungan baik
dengan bank anda. Referensi tidak harus dari ’benda
hidup’ seperti itu, tetapi juga bisa berupa dari prospek
usaha anda, bisnis anda, yang bisa dibuktikan secara
hitam diatas putih. Seperti order penjualan bisnis anda,
kerjasama bisnis dengan perusahaan terkemuka, kajiankajian
propspek bisnis yang terkait dengan bisnis anda,
dan lainnya. Contoh riilnya seperti ini. Misalnya anda
seorang kontraktor yang sudah mengantongi surat
kerjasama dengan perusahaan untuk mengerjakan
konstruksi, maka ini bisa digunakan sebagai data
pendukung. Demikian juga kalau anda sudah memiliki
hak eksklusif sebagai distributor dari perusahaan ternama
juga bisa untuk referensi.
78
􀀹 Tunjukkan kegiatan-kegiatan anda yang positif, yang bisa
mengarahkan pihak bank untuk mengambil kesimpulan
bahwa anda adalah orang yang bonafid
􀀹 Saat berhubungan dengan bank, bersikaplah yang wajar,
tegas, santai dan jangan merasa inferior (rendah diri,
takut, ragu-ragu) dihadapan mereka. Tapi jangan pula
menunjukkan seolah-olah anda sombong, apalagi ‘omdo’
– omong doang. Bank paling tidak suka dengan orang
yang tipe demikian ini (orang inferior & omdo).
􀀹 Jangan mereka-reka cerita yang anda tidak bisa buktikan.
Biasanya bank selalu ingin mendapatkan informasi
sebanyak-banyaknya tentang calon nasabahnya. Karena
itu, bank selalu melakukan verifikasi (check & recheck)
informasi anda.
􀀹 Jangan pernah memancing-mancing petugas bank untuk
‘bermain mata’ atau ‘bersengkokol’ karena sebagian
besar petugas bank tidak mau seperti itu. Tindakan ini
justru akan merugikan anda bila petugas bank merasa
anda melakukan itu, maka kemungkinan besar kredit
anda justru akan di tolak.
Bagaimana bila data anda tidak mendukung dalam pengajuan kredit
ke bank, khususnya data-data keuangan atau data rekening bank,
serta bagaimana strategi untuk memoles keuangan bagi seorang
karyawan maupun seorang pengusaha? Untuk mendapatkan
informasi detail mengenai hal ini anda dapat pelajari infonya di
79
www.modalbiz.com . (member PropertiFree.com diskon 50%, dengan
cara klik http://www.modalbiz.com/?id=diskmemberfree1
Teknik Mendapatkan uang Muka Kredit KPR
Dalam proses KPR, bank selalu mensyaratkan uang muka 10%-30%.
Uang ini lumayan besar, kalau anda sedang tidak memilikinya. Ada
beberapa cara untuk mendapatkan uang muka KPR yakni:
• Menggunakan uang pinjaman. Misalnya, anda meminjam uang
dengan mengagunkan properti yang sudah anda miliki. Kalau
anda pengusaha, anda bisa mengajukan modal kerja. Kalau
anda karyawan, anda bisa mengajukan kredit multiguna atau
KTA.
• Menggunakan uang dari tarik tunai kartu kredit. Tentu saja, bila
kredit KPR anda kecil, hal ini masih memungkinkan. Misalnya
kalau anda punya 3 kartu kredit dengan maksimal plafon Rp20
juta, maka anda bisa mendapatkan kurang lebih Rp25 juta.
(biasanya plafon tarik tunai kartu kredit maksimal 40-50%,
tergantung masing-masing bank).
• Menggunakan teknik ’mark to market’ harga properti sebagai
mana dijelaskan diatas (dan juga di Day to Day Properti Free)
• Memanfaatkan diskon dari penjual. Baik rumah second maupun
rumah perdana, seringkali ada diskon sebesar uang muka
KPR.
• Dari uang muka sewa rumah yang akan anda beli. Misalnya
begini. Anda akan membeli sebuah rumah kos, kemudian anda
80
tahu bahwa rumah kos itu sewanya masih murah. Anda
kemudian akan menaikkan uang sewanya, atau anda ubah dari
sewa bulanan ke sewa tahunan. Anda katakan, misalnya
”wahai.... para penghuni kos, rumah kos ini akan saya beli dan
harganya akan saya naikkan 20%. Karena itu, kalau ada yang
mau bayar setahun penuh, akan saya berikan diskon 10%”
Dengan teknik ini, kemungkinan bisa, kemungkinan juga para
penghuni kos akan kabur. Karena itu, anda pelajari dulu sebaikbaiknya
situasi dan kondisi di rumah kos itu. Meski demikian,
tidak ada salahnya anda coba.
81
Dokumen Pengajuan Kredit Kepemilikan Rumah (KPR)
SEMUA
PEMOHON Dokumen yang Diperlukan
1 Fotocopy KTP/SIM/Paspor Pemohon
2 Fotocopy KTP/SIM/Paspor Suami / Istri
3 Fotocopy Kartu Keluarga
4 Fotocopy Surat Nikah
5 Pas Foto Pemohon & Istri 3 x 4
6 Surat Penawaran Rumah Dari Penjual / Developer
7 Fotocopy Sertifikat Tanah : SHM/SHGB
8 Fotocopy IMB
9 Fotocopy PBB
10 RAB (Rencana Anggaran Biaya) - Khusus RENOVASI
KHUSUS TAKE OVER (AMBIL ALIH KREDIT
BANK LAIN)
11 Outstanding Kredit Terakhir
12 Rekening Koran Angsuran Kredit 6 bulan terakhir
PEGAWAI /
KARYAWAN
1 Asli Slip Gaji 1 bulan terakhir
2 SK Pengangkatan / Surat Keterangan Kerja min 2 thn
3 Fotocopy Buku Tabungan 3 Bulan Terakhir
4 SPT PPH 21Tahunan / NPWP
PENGUSAHA
/
WIRASWATA
1 Fotocopy Legalitas Usaha : SIUP, TDP, NPWP
2 Laporan Keuangan 2 tahun terakhir
3 Fotocopy Rekening Koran Perusahaan 6 bulan terakhir
4 Fotocopy Buku Tabungan Pribadi 3 terakhir
82
Strategi Karyawan untuk Membeli 2-3 Rumah dalam Setahun
Bagi seorang karyawan yang bergaji standar apalagi gajinya tidak
naik siginifikan dalam waktu setahun, maka membeli 2-3 properti
dalam waktu setahun adalah mustahil. Tapi dengan strategi yang
saya sampaikan ini, karyawan masih bisa membeli 2-3 properti dalam
setahun. Caranya?
Kalau kita amati, sebagian besar karyawan itu kalau mau beli rumah,
sebagian besar selalu di Komplek Perumahan. Selain itu, sebagian
besar pula, rumah yang dibeli adalah rumah yang masih berupa
gambar atau masih tahap pembangunan.
Cara ini, tentu saja akan menghambat anda untuk membeli rumah
kedua-ketiga dan seterusnya. Sebab, anda harus membeli rumah
yang tidak menghasilkan dan bahkan setiap bulannya anda harus
mengangsur cicilan dari kocek anda pribadi.
Karena itu, anda bisa menggunakan strategi berikut ini:
Untuk anda yang mau membeli rumah pertama:
• Sebaiknya anda tidak membeli gambar rumah di developer
atau di Komplek Perumahan.
• Belilah rumah kontrakan, rumah kos atau rumah yang ada
usahanya dan menghasilkan
• Belilah dengan cara kredit dan biarkan rumah yang anda beli
itu membayar cicilannya ke bank (dari hasil usaha atau kos).
83
Dengan cara ini, maka ’risiko’nya atau ’harga’ yang anda harus bayar
adalah anda harus melanjutkan menjadi ’kontraktor’ yakni
mengontrak rumah orang lagi, untuk beberapa bulan.
Nah... setelah anda sudah memiliki uang muka untuk membeli rumah
kedua, maka belilah rumah tinggal anda. Saya yakin, ini bisa
dilakukan tidak lebih dari setahun, karena rumah pertama yang anda
beli memiliki uang masuk (cash flow) positif sehingga tidak
mengganggu penghasilan anda. Apalagi bila anda bisa menerapkan
membeli rumah tanpa uang muka atau rumah gratis sebagaimana di
jelaskan diatas. Kalau cara ini sudah berhasil, maka untuk rumah
ketiga, keempat lakukan seperti cara diatas (membeli rumah gratis).
Teknik Lain Meraup Untung dari Properti
• Menjadi Broker/Agen properti, dengan mendapatkan fee
penjualan yang besarnya 1,5-5%
• Menggunakan teknik Surat Kuasa Menjual untuk
mendapatkan keuntungan berlipat. Teknik ini, dapat anda
lakukan, bila misalnya ada properti yang dijual dibawah harga
pasar atau murah sekali. Sementara properti atau anda pada
kondisi sebagai berikut:
o Properti itu tidak memiliki cash flow positif, sementara
penghasilan anda tidak cukup untuk mengangsur bank,
o Atau anda tidak mau hanya mendapatkan fee yang
besarnya hanya 1,5 - 5% karena anda ingin mendapatkan
84
keuntungan lebih dari itu (karena sudah tahu bahwa
harga properti itu akan laku sesuai harga pasar).
Maka anda bisa melakukan negoisasi dengan pemiliknya,
bahwa anda akan membeli properti itu dengan syarat akan
membayar dalam jangka waktu tertentu (ingat, agar mau
silahkan pakai jurus ’membuat orang lain menang dulu, baru
kita mendapatkan keuntungan’). Anda bisa gunakan Surat
Kuasa Menjual yang dilegalkan ke notaris. Dalam Surat Kuasa
Menjual itu, anda berhak menjual properti itu diatas harga yang
diminta pemilik, berapa pun harganya. Bila dalam waktu
tertentu (misalnya 3 bulan) anda tidak berhasil menjualkan,
maka perjanjian ini dianggap batal. (untuk Surat Kuasa Menjual
ini, semua notaris sudah paham, jadi kalau anda datang ke
notaris, anda hanya katakan saja akan membuat Surat Kuasa
Menjual, maka urusan sudah beres sama notaris).
Mungkin anda bertanya, ”Apa mereka mau dengan sistem ini?”
Mungkin... ada yang mau dan ada yang tidak!. Bagi orang
tertentu yang sudah merasa ’putus asa’ karena propertinya
tidak laku-laku, maka kemungkinan dia akan mau dengan cara
ini. Sebab mereka akan berpikir, yang penting propertinya laku.
Lagi pula, dia juga tidak akan dirugikan karena sertifikat tetap
dipegang pemilik. Sertifikat baru akan diberikan kepada anda
tentu saja kalau anda sudah bayar.
85
Begini kongkritnya:
Misalnya properti ditawarkan oleh pemilik Rp100 juta, padahal
anda tahu harga pasar properti itu kurang lebih Rp175 juta.
Nah... kalau anda sudah memiliki pembeli yang mau membeli
Rp160 juta, maka anda bisa minta uang muka kepada pembeli
sebesar Rp100 juta untuk anda bayarkan kepada pemiliknya,
LUNAS. Maka sertifikatnya sudah dapat anda minta dari
pemilik.
Karena anda sudah memiliki Surat Kuasa Menjual yang dibuat
oleh notaris, maka untuk proses jual-beli ini sudah tidak lagi
melibatkan pemilik. Jual beli langsung anda lakukan dengan
pembeli, termasuk uang sisanya Rp60 juta langsung bisa
ditransfer ke rekening anda, sebagai keuntungan anda!
SELAMAT MENCOBA!
Tiga Puluh Enam Cara Meningkatkan Nilai Properti Anda
Sebagaimana saya sampaikan saat anda membaca web
www.propertifree.com, bahwa salah satu sifat properti adalah bahwa
anda dengan mudah dapat meningkatkan nilai properti jauh lebih
besar dari nilai yang anda keluarkan. Misalnya anda mengeluarkan
uang untuk renovasi Rp10 juta, tapi nilai properti anda bisa naik
harganya dari Rp200 juta menjadi Rp250 juta. Ada banyak cara
untuk meningkatkan nilai jual atau sewa properti yakni:
1. Membangun garasi. Rumah yang ada garasi mobil akan lebih
menarik dibandingkan dengan tanpa mobil.
86
2. Membangun gudang kecil. Kadang-kadang, orang juga butuh
gudang kecil di rumahnya untuk menyimpan barang-barang
yang tidak sedang diperlukan. Rumah yang ada gudang
biasanya lebih menarik karena calon pembeli akan
membayangkan rumahnya akan rapi.
3. Mengecat properti. Dengan mengeluarkan biaya Rp5 juta
misalnya, rumah yang anda beli seharga Rp100 juta, bisa saja
menjadi Rp170 juta. Lho, kok bisa begitu? Mengapa orang
bersedia membeli Rp170 juta dan tidak membeli yang Rp100
juta tapi masih perlu di cat ulang? Ingat... tidak semua orang
mau repot, ngawasin tukang bekerja. Apalagi, ketika melihat
rumah yang jelek, bayangan mereka semakin jelek terhadap
rumah itu. Mungkin dia akan mengira bahwa rumah itu tidak
hanya cat-nya saja yang rusak, tapi mungkin kayunya patah,
gentingnya rusak dan sebagainya. Maka mereka
mengabaikannya dan sudah tidak melirik rumah itu sebagai
target yang akan dibeli atau disewa. Tapi setelah anda cat,
maka mereka akan merasa senang dan tertarik melihat rumah
itu dan ingin segera menempatinya atau menyewanya. Ini
adalah kondisi yang sering kita temui bukan?
4. Mengganti talang yang rusak
5. Membersihkan rumput halaman. Jangan heran, kalau dengan
HANYA membersihkan rumput ilalang yang tumbuh subur
dihalaman rumah, harga properti akan naik dan menarik minat
calon pembeli. Hal ini sudah sering dibuktikan. Pada dasarnya,
manusia itu senang dengan keindahan yang instan. Artinya,
ketika seseorang melihat sesuatu yang kotor, maka biasanya
87
seleranya akan turun. Tapi, kalau sesuatu sudah rapi dan
indah, selera dan rasa senang akan muncul dengan sendirinya.
6. Mengganti pipa dan saluran air yang karatan dibagian depan
rumah
7. Memasang sistem pemanas atau pendingin (AC) yang baru
8. Melengkapi dengan antena parabola
9. Mengganti korden atau tirai
10. Merapikan kamar mandi
11. Membuat dapur baru
12. Mengecat atap plafon
13. Mengecat atau mengganti pagar
14. Memasang sistem alarm
15. Mengganti gagang pintu
16. Menambah kolam renang
17. Membongkar gudang tua
18. Membersihkan karpet
19. Mengeraskan jalan kendaraan masuk ke rumah
20. Membangun taman
21. Meningkatkan sewa ruangan komersial yang besar
dengan cara membagi menjadi ruang kecil dan disewakan lebih
mahal. Misalnya jika 300 meter persegi Rp5 juta perbulan, bisa
saja hal ini memberatkan penyewa atau tidak sesuai dengan
kubutuhan ruangan yang terlalu luas. Tapi dengan membagi 5
ruangan masing-masing 60 meter2, maka anda bisa
memasang harga per 60m2 misalnya Rp1,3 juta. Jadi kalau
ada 5 ruangan maka anda bisa mendapatkan Rp1,3 x 5 =
Rp6,5 juta sebulan.
88
22. Mengganti keramik lantai
23. Melengkapi dengan furnitur
24. Meningkatkan daya listrik misalnya dari 1300 watt
menjadi 2400 watt atau sesuai dengan kondisi properti anda.
25. Memasang internet
26. Mengatur lagi sirkulasi udara, misalnya dengan
menambah jendela
27. Menata ruangan yang lebih bagus
28. Memberikan penerangan yang memadai
29. Melengkapi sumur
30. Membuat dapur kotor dan dapur bersih
31. Memasang anti rayap
32. Merapikan sistem pelistrikan terutama tempat colokan
listrik agar terlihat rapi
33. Tata letak lampu
34. Membuat tandon air
35. Jemuran cucian
36. Mempercantik teras
Dan lainnya.... akan saya sampaikan lagi kalau ada ide-ide baru...
anda juga bisa mengembangkan sendiri sesuai dengan imajinasi
anda!
Dari beberapa ide diatas, anda tidak harus melakukannya semua.
Anda hanya melakukan satu atau beberapa ide diatas dengan
mengkombinasikannya, sesuai kondisi properti anda.
89
Teknik Melipatgandakan Passive Income Properti
Selain cara-cara diatas untuk meningkatkan nilai properti maupun
nilai sewa properti, anda juga bisa melipatgandakan (double) bahkan
triple penghasilan dari properti dengan cara sebagai berikut:
• Menyewakan ruangan (sebagai penghasilan pertama)
• Menyewakan tempat billboard diatas atap atau didepan properti
yang anda miliki (sebagai penghasilan kedua)
• Menyewakan dihalaman parkir untuk gerobak makanan
(penghasilan ketiga)
• Shifting sewa. Maksudnya, siang digunakan untuk usaha dan
malam disewakan untuk usaha lain seperti kuliner malam atau
bisa digunakan sebagai wisata kuliner malam (sebagai
penghasilan keempat)
90
Studi Kasus dan Tanya Jawab
Berikut ini adalah studi kasus maupun tanya jawab berdasarkan
pengalaman serta pertanyaan-pertanyaan yang diajukan oleh
member PropertiFree. Ada banyak pertanyaan dari mereka, tapi saya
menyederhanakan menjadi beberapa studi kasus sehingga mudah
untuk dipahami.
Pertanyaan 1
Saya sudah membaca PropertiFree dan memahaminya dengan baik.
Tapi setelah saya praktekkan selama 2 bulan ini saya belum
mendapatkan properti seperti yang anda sarankan. Kelihatannya
sulit menemukan properti seperti itu.
Jawab:
Menemukan properti seperti yang saya sarankan adalah masalah
terkait dengan angka-angka. Maksud saya, angka-angka yang
menunjukkan berapa banyak properti yang telah anda temukan dan
anda kunjungi. Pencarian properti ini, mau-tidak mau ya… harus
memperbanyak target properti yang anda kunjungi, dan anda harus
benar-benar menggunakan 10 cara yang telah saya sampaikan
diatas. Semakin banyak informasi tentang properti yang dijual, maka
semakin besar dan semakin cepat anda mendapatkan properti yang
anda inginkan.
91
Pertanyaan 2
Untuk pengajuan kredit ke bank angka mana yang harus saya pilih :
1. Harga rumah Rp600 juta + Rp60 * 1.35 = Rp891-----------> seolaholah
uang muka sudah diterima 20 %, tapi masalahnya penjual
tidak mau bekerjasama bahwa DP (uang muka) seolah-olah
sudah diterima.
Jawab:
Dengan pengajuan ini, bila bank setuju 80%, maka anda dapat
kredit Rp712 juta. Uang ini akan ditransfer ke penjual semuanya
(Rp712 juta) oleh bank. Jadi yang dibutuhkan adalah kesediaan
pembeli untuk mentransfer ulang ke anda, sisa uang dari bank,
tentunya setelah dikurangi biaya-biaya.
Memang ada bank yang minta bukti uang muka (bisa berupa
kwitansi, atau bukti transfer ke penjual), tapi ada bank yang
percaya aja, kalau anda sudah bayar uang muka tanpa minta
bukti. Karena itu, ini perlu kerjasama dari penjual, bagaimana
anda meyakinkan bahwa tidak akan ada masalah dengan dia.
Kalau tidak mau? ya... anda harus cari lagi penjual yang mau
bekerjasama. Inilah seninya...
Atau… bisa juga diyakinkan kepada penjual, dibuat perjanjian
tersendiri, diatas kertas bermatrei bahwa bukti kwitansi yang
dibuat adalah hanya untuk kepentingan bank, dan sesungguhnya
penjual tidak menerima uang itu.
92
Misalnya juga, kalau tidak jadi membeli maka kwitansi itu
dianggap tidak ada. Atau hal-hal lain yang bisa meyakinkan
penjual.
atau … saya pilih yang ini?
2.Harga rumah Rp600 juta + Rp60 * 1.35 = Rp891 - ( 20% * Rp891 )
= Rp712 -------> dipotong uang muka 20%?
Jawab:
Dengan jumlah ini, bila bank setuju 80% maka anda hanya
mendapat kredit Rp570 juta, sehingga anda masih harus
mengeluarkan uang pribadi Rp90 juta. Kalau anda punya uang itu,
ya silahkan.. asalkan hasil dari rumah yang dibeli dapat menutup
angsuran ke bank, masih oke..
Pertanyaan 3
Jika saya akan mengajukan kredit sebesar Rp450 juta sementara
dilihat dari kemampuan cicilan hanya sampai Rp300 juta, mohon
pencerahannya untuk tips & tricknya. Sebagai info tambahan pihak
Bank hanya akan menggunakan penghasilan pasti/tetap yang
diterima setiap bulan pada rekening saya. Penghasilan dari kost/
kontrakan tidak bisa di jadikan acuan bank. Sementara saya tidak
punya tabungan tambahan selain untuk uang muka.
Jawab:
Bank memang hanya melihat gaji di slip gaji anda (bila anda
pegawai, dan neraca keuangan, bila anda pengusaha. Semua
keterangan anda itu di verifikasi oleh bank melalui rekening bank
anda). Untuk sementara, tidak ada cara lain kecuali hanya
93
menerimanya (mendapatkan kredit sesuai kemampuan anda Rp300
juta). Lakukan saja deal kecil diawal bisnis ini. Untuk kredit kedua
dan ketiga, maka anda bisa melakukan deal-deal kredit yang lebih
besar. Apalagi, dengan properti yang pertama anda beli dan
menghasilkan, hasil kos/kontrakan itu bisa anda gunakan untuk
meningkatkan kredit anda karena penghasilan dari properti pertama
bisa dijadikan diperhitungkan sebagai sumber penghasilan oleh bank
(syaratnya, semua penghasilan itu tercatat dalam mutasi rekening
anda). Ingat… mendapatkan kepercayaan bank itu relatif mudah,
kalau anda sudah memiliki reputasi di bank, maka untuk kredit kedua,
ketiga dan seterusnya semakin mudah dan tambah besar.
Pertanyaan 4
Bagaimana trik-trik atau rahasia agar bisa sukses dalam pengajuan
KPR walaupun kita punya masalah dalam syarat-syarat pengajuan
KPR, misalnya black list bank, rekening tabungan yang tidak
menunjang, dan lainnya?
Jawab:
Untuk calon debitur/nasabah yang sudah menjadi debitur di bank dan
dia tidak mampu membayar hingga macet (menunggak lebih dari 3
bulan), maka debitur seperti ini masuk dalam daftar hitam (black list)
Bank Indonesia. Kalau hal ini yang terjadi, maka debitur ini akan sulit
mendapatkan kredit lagi, sampai kreditnya lunas.
Adakah trik untuk lepas dari daftar black list BI? Kalau cara wajar
tidak ada!. Tapi kalau pakai cara-cara ‘tidak wajar’ mungkin saja,
seperti mengganti NPWP, alamat, atau sampai identitas yang lain.
94
Tapi saya tidak akan sarankan anda untuk menggunakan cara-cara
ini. Cara-cara ‘tidak wajar’ ini sudah saya jelaskan di
www.modalbiz.com
Demikian juga untuk rekening bank yang tidak mendukung
permohonan kredit, dapat dilakukan dengan cara ‘wajar’ maupun
‘tidak wajar’. Intinya... bank itu melihat dari mutasi debit kredit
nasabah. Nah.. disitu anda bisa bermain bagaimana mutasi debitkreditnya
bisa banyak dan aktif dan sesuai dengan kondisi keuangan
yang anda laporkan ke bank. Kalau anda mau lebih jelas tentang hal
ini, silahkan pelajari di www.modalbiz.com
Pertanyaan 5
Bagaimana cara membeli properti yang sertifikatnya bukan pemilik
langsung, tapi atas nama keluarganya atau properti yang pemiliknya
dalam proses perceraian maupun pemiliknya sudah meninggal?
Jawab:
Untuk properti yang pemiliknya bukan pemilik langsung, dapat
dijelaskan sebagai berikut:
Properti atas nama Istri:
• Jika properti ini dimiliki istri sebelum menikah dan ada
perjanjian pemisahan harta, maka istri boleh menjual tanpa
persetujuan suaminya.
• Jika istri menjual properti harus mendapat persetujuan suami
(langsung datang ke notaris atau dengan melalui surat
persetujuan notariil)
95
• Jika properti ini dijual oleh suaminya, maka suami harus
mendapatkan surat kuasa notariil untuk menjual dari istri
• Jika anaknya yang menjual properti ini, maka anak harus
mendapat surat kuasa jual (notariil) dari ibunya dan surat
persetujuan notariil dari ayahnya
Properti atas nama suami:
• Suami menjual dengan persetujuan istri
• Jika istri belum secara sah bercerai atau sudah bercerai tetapi
belum ada pembagian harta gono-gini, jika suami menjual,
istri harus diikutsertakan untuk tanda tangan atau surat
persetujuan notariil.
• Jika istri sudah cerai dan ada pembagian harta gono-gini, dan
suami yang menjual maka harus disertai surat-surat
pembagian gono-gini tersebut
• Jika istri meninggal dan suami akan menjual, maka harus
disertai surat bukti kematian dan surat keterangan waris dari
kelurahan diketahui kecamatan atau notaries dengan
ketentuan tambahan seperti ini: - jika anak dibawah umur,
perlu surat perwalian, - jika anak telah dewasa, maka anak
harus memberikan persetujuan notariil, - jika anak diluar
negeri dan tidak sempat pulang maka perlu surat persetujuan
diatas materai dan dilegalisir perwakilan RI di Negara tempat
tinggal anak tersebut
96
Properti yang pemiliknya dalam proses/sudah bercerai:
• Jika dalam proses cerai (belum cerai) dan istri menjual, maka
harus ada persetujuan suami atau datang langsung ke notaries
atau surat persetujuan notariil. Demikian juga sebaliknya bila
suami yang menjual
• Jika sudah bercerai harus disertai bukti cerai dan pembagian
harta gono-gini
• Jika sudah bercerai dan belum ada pembagian harta gono-gini
maka harus ada persetujuan pasangannya (suami/istri).
• Jika istri cerai/meninggal dan suami akan menjual, maka harus
disertai surat bukti kematian dan surat keterangan waris dari
kelurahan diketahui kecamatan atau notaries dengan ketentuan
tambahan seperti ini: - jika anak dibawah umur, perlu surat
perwalian, - jika anak telah dewasa, maka anak harus
memberikan persetujuan notariil, - jika anak diluar negeri dan
tidak sempat pulang maka perlu surat persetujuan diatas
materai dan dilegalisir perwakilan RI di Negara tempat tinggal
anak tersebut
Properti yang pemiliknya meninggal:
Anak atau ahli waris yang menjual, harus menyertakan surat
kematian dan keterangan waris dari kelurahan dan diketahui
kecamatan. Bila dalam transaksi jual beli itu ahli waris yang lain tidak
bisa hadir, maka bisa menggunakan surat persetujuan notariil.
97
Pertanyaan 5
Kalau saya mau beli properti dari lelang, apakah aman? Bagaimana
caranya?
Jawab:
Proses lelang adalah proses yang legal. Pemenang lelang dilindungi
undang-undang. Demikian pulan, properti yang dibeli dari lelang,
biasanya harganya murah. Bank yang melakukan lelang biasanya
pula menetapkan harga minimal propertinya adalah harga
taksasi/penilaian terakhir. Dan yang sering terjadi, penilaian terakhir
itu lebih rendah dari penilaian saat kredit disetujui. Tapi seringkali ada
masalah, terutama bagi pemilik properti. Ada yang rela propertinya di
lelang, ada pula yang tidak rela propertinya di lelang. Kalau sampai
pemilik lama tidak rela, biasanya mereka tidak mau mengosongkan
rumah/propertinya. Kalau anda memenangkan lelang seperti ini maka
anda akan keluar biaya pengosongan yang lumayan besar. Karena
itu sebelum anda mengikuti lelang, sebaiknya mengetahui sikap
pemiliknya. Anda bisa menanyakan kepada petugas lelang atau
kepada petugas banknya. Bisa juga anda datang ke tempat
pemiliknya dan menanyakan langsung sikapnya. Biasanya pemilik
properti akan menjelaskan sikapnya kepada anda.
Meski terkesan ribet, tapi peluang mendapatkan properti lelang itu
sangat besar dan menguntungkan. Jadi tidak perlu ragu, yang
penting kesiapan dan informasi yang cukup anda miliki sebelum
mengikuti lelang.
98
Peraturan mengikuti lelang umumnya seperti ini:
• Lelang diumumkan di media cetak atau media lainnya
• Peserta lelang menyerahkan uang jaminan yang jumlahnya
ditentukan panitia lelang. Jaminan ini akan dikembalikan
kepada peserta yang kalah.
• Penawaran harga lelang bisa dilakukan secara tertutup atau
terbuka, sesuai ketentuan panitia. Penawaran tertutup biasanya
dimasukkan ke dalam amplop dan penawar tertinggi yang
menang. Atau dengan penawaran terbuka, setiap peserta bisa
menyebutkan angka kemudian diikuti oleh penawar lain dengan
menyebutkan angka yang lebih tinggi.
Pertanyaan 6
Bagaimana kalau saya melakukan take over (mengambil
alih/meneruskan kredit) sebuah properti dari orang lain?
Jawab:
Take over kredit adalah proses pengambilalihan kredit seseorang di
suatu bank untuk dilanjutkan oleh orang lain karena orang tersebut
membeli propertinya. Misalnya si A memiliki KPR sebesar Rp100 juta
di bank ABC. Maka si B bisa saja membeli properti yang diagunkan di
A di bank ABC itu dengan cara meneruskan kreditnya si A. Kredit itu
bisa tetap di bank ABC atau bisa pindah ke bank lain.
Secara hukum, take over kredit ini bisa dilaksanakan, tidak ada
masalah. Persayaratan untuk take over kredit hampir sama dengan
99
pengajuan KPR, hanya diperlukan tambahan syarat yakni informasi
tentang sisa kredit yang sedang berjalan.
Pertanyaan 7
Biaya apa saja yang harus dikeluarkan untuk persetujuan kredit?
Jawab:
Masing-masing bank menerapkan besarnya biaya kredit secara
berbeda-beda. Tapi secara umum biaya yang biasa harus
dikeluarkan adalah:
• Biaya administrasi yang besarnya kurang lebih Rp300 ribu
• Provisi 0,5-1,5% dari jumlah kredit yang disetujui
• Biaya appraisal (jasa penilai jaminan) kurang lebih Rp300 ribu
atau sesuai ketentuan bank
• Biaya asuransi jiwa dan asuransi kebakaran atas jaminan
(properti), besarnya sesuai dengan biaya premi asuransi,
kurang lebih 1% dari nilai pertanggungan asuransi
• Akta pembuatan hak tanggungan (APHT) besarnya sesuai
ketentuan bank
• Biaya jasa notaris, besarnya sesuai ketentuan notaris dan bank
100
Pertanyaan 8
Bagaimana mengatasi terjadinya fluktuasi naik turunnya suku bunga
KPR?
Jawab:
Suku bunga KPR memang bisa naik turun sesuai dengan
perkembangan ekonomi. Untuk mengatasi kemungkinan naik
turunnya suku bunga, kuncinya adalah ketepatan anda memilih bank.
Ada bank yang tidak peduli dengan debiturnya dan gampang
menaikkan suku bunga, tapi ada bank yang memiliki komitmen untuk
tetap sama-sama dengan debiturnya. Karena itu anda jangan mudah
tergiur kepada bank yang memberikan bunga murah di tahun
pertama KPR tapi mudah menaikkan bunga di tahun-tahun
selanjutnya. Untuk mengetahui hal ini, tidak ada cara lain kecuali
anda banyak mendapatkan informasi baik dari bank tersebut maupun
dari media, maupun teman-teman anda. Bank-bank milik pemerintah,
biasanya lebih menjaga hubungan jangka panjang dengan
nasabahnya karena bank BUMN ini memiliki misi mengembangkan
perekonomian rakyat. Sebagai bukti hal ini, saat krisis ekonomi 1998
lalu, bunga KPR bisa lebih dari 50% tapi bank BUMN rata-rata hanya
menetapkan bunga 40%.
Cara lain untuk mengantisipasi naik turunnya bunga KPR adalah
dengan cara menggunakan KPR Syariah. Saat ini sudah banyak
pilihan KPR Syariah. KPR Syariah tidak mengenal prinsip bunga tapi
mereka mendasarkan pada prinsip jual-beli (murabahah) dan
menghitung angsurannya dari harga rumah ditambah margin
101
keuntungan misalnya 10-20% per tahun. Secara hitungan
angsurannya, hampir tidak ada bedanya, tapi angsuran itu tidak
berubah sampai kredit lunas.
Pertanyaan 9
Ada properti yang dijual dibawah NJOP, tapi masalahnya properti itu
kelihatannya jelek dan tidak terawat. Saya yakin harga properti itu
sangat murah. Tapi karena kondisinya kurang menarik, sehingga
penilaian bank menjadi rendah. Bagaimana mengatasi hal ini?
Jawab:
Kalau anda yakin bahwa anda akan mendapatkan kredit dari bank
(keyakinan ini tentu didasarkan dari kondisi keuangan anda yang
sangat mendukung KPR, dan surat-surat properti tidak ada masalah),
maka anda bisa melakukan teknik meningkatkan nilai properti seperti
yang disampaikan diatas renovasi kecil, membersihkan rumput di
halaman rumah, atau mengecatnya. Tentu saja, anda juga sudah
membicarakan hal ini dengan pemiliknya.
Pertanyaan 10
Ada properti murah sekali, tapi sayangnya properti itu berupa rumah
tempat tinggal yang saat ini kondisinya kosong tidak ada
penyewanya. Apakah saya boleh membelinya?
Jawab:
• Dalam kondisi ini anda bisa membelinya kemudian menjualnya
kembali dengan menggunakan teknik Surat Kuasa Menjual
sebagaimana penjelasan diatas.
102
• Bila anda ingin memilikinya, bisa juga... tapi anda harus hatihati
sekali, terutama sumber angsurannya ke bank. Kalau anda
mampu mengangsur mengandalkan uang pribadi maka hal ini
tidak ada masalah karena dalam waktu 1 – 3 bulan anda bisa
mencari penyewanya.
• Kalau anda ingin memiliki tapi kondisi keuangan anda pribadi
kurang menyakinkan untuk mengangsur bank (tanpa bantuan
hasil sewa properti itu), maka usahakan anda membeli properti
ini dengan mendapatkan kelebihan uang dari kredit bank.
Contoh riilnya seperti ini:
Harga pasar properti Rp1 milyar, dan bank bersedia
memberikan kredit kepada anda Rp800 juta dengan angsuran
misalnya Rp10 juta per bulan. Sementara itu, anda hanya
membeli properti tersebut sebesar Rp600 juta. Maka, anda
mendapatkan uang tunai Rp200 juta.
Nah... dengan kelebihan Rp200 juta ini, maka uang Rp200 juta
tersebut sebenarnya bisa anda gunakan untuk mengangsur ke
bank selama kurang lebih 20 bulan, hampir 2 tahun! Tapi tentu
saja, JANGAN sampai uang itu benar-benar anda gunakan
untuk mengangsur selama 20 bulan. Uang itu HANYA untuk
cadangan atau anda gunakan maksimal 3 bulan angsuran.
Karena, pada bulan keempat anda sudah harus mendapatkan
penyewa properti yang anda beli. Dengan demikian, uang
Rp200 juta itu bisa anda manfaatkan untuk uang muka
membeli properti yang lain.
103
Pertanyaan 11
Bung Safak, anda selalu memberikan informasi yang ’manis-manis’
saja. Bagaimana kalau dalam perjalanannya saya tidak mampu
membayar angsuran kredit ke bank?
Jawab:
Resiko bisnis ini selalu ada. Karena itu, saya selalu sarankan teknik
membeli properti gratis ini tidak digunakan secara sembrono,
sembarangan. Anda harus benar-benar mampu menghitung
kemampuan finansial anda. Termasuk memiliki plan B atau rencana
darurat bila sampai terjadi sesuatu. Misalnya saja kalau terjadi
penurunan hasil sewa properti karena sesuatu hal, maka anda tentu
harus memiliki rencana atau cadangan untuk hal ini.
Tapi kalau sudah memiliki rencana kondisi darurat tapi masih saja
tidak menyelesaikan masalah dan sampai terjadi kredit macet, maka
risikonya properti yang anda beli kredit itu akan dilelang. Buntutnya
lagi, selama kredit anda belum lunas, maka anda akan di black list BI
dan anda akan kesulitan mendapatkan kredit lagi.
Bagaimana dengan kerugian materi dan aspek hukumnya?
Secara materi, anda mungkin rugi (tapi tidak banyak), apalagi kalau
saat anda membeli properti ini tanpa modal sendiri (semua dibiayai
bank). Demikian pula dengan kemungkinan aspek hukumnya pun
tidak terlalu signifikan (kecil sekali, hampir tidak ada) karena masalah
kredit ini sepengetahuan saya merupakan masalah perdata. Jadi
selama dalam proses kreditnya tidak ada kecurangan maka tidak ada
104
masalah hukum pidana. Kemungkinan terburuk, ya.... Anda hanya
kehilangan properti anda.
Kalau sampai hal ini terjadi (kredit macet), maka bersikaplah
kooperatif atau bekerjasama dengan bank. Jangan mempersulit
pihak bank karena hal itu akan menyulitkan anda sendiri. Cari jalan
penyelesaian terbaik dengan bank. Bagaimanapun, bank lebih
senang dengan debitur yang kooperatif.
Saya yakin hal ini tidak akan terjadi kalau semua kita lakukan
dilandasi dengan niat baik, perhitungan dan pertimbangan yang
rasional.
PENUTUP/KESIMPULAN
Untuk mendapatkan properti tanpa modal sendiri alias gratis, maka
hal-hal yang perlu diperhatikan adalah:
􀀹 Siapkan mental dan keyakinan bahwa anda bisa
mendapatkan. Tidak ada sesuatu yang tidak mungkin.
􀀹 Ketahui kemampuan finansial anda menurut bank, berapa
besar kredit yang bisa bank berikan untuk penghasilan yang
anda miliki sekarang.
􀀹 Terapkan informasi yang saya sampaikan diatas dengan
penuh kesungguhan dan kesabaran untuk mendapatkan
properti dengan harga dibawah pasar dan sewanya dapat
menutup angsuran bank.
􀀹 Terapkan teknik 100-10-3-1.
105
􀀹 Hubungi bank sebanyak-banyaknya untuk pengajuan kredit
dan pilihlah jangka waktu selama-lamanya. Untuk
mendapatkan properti GRATIS, terapkan teknik mark up
secara hati-hati. (sekali lagi, mark up yang saya maksudkan
adalah menyesuaikan harga transaksi properti yang dibawah
harga pasar menjadi harga pasar saat dilaporkan ke bank.
BUKAN ’mengada-ada’ atau rekayasa yang seharusnya
properti harga pasarnya Rp100 juta dipaksakan menjadi
Rp200 juta karena bermain mata dengan petugas bank).
Demikian informasi yang saya sampaikan dan semoga
bermanfaat. Meski demikian, tidak dapat dipungkiri bahwa
pembaca ebook ini akan terbagi menjadi 3 kelompok sebagai
berikut:
• Kelompok Reviewer – sekelompok orang atau
pembaca yang suka membaca buku atau ebook
sebanyak-banyaknya dan sependapat dengan
informasi yang disampaikan tapi males praktek. Atau
sudah mencoba praktek tapi tidak serius. Begitu ada
sedikit kendala, langsung berhenti berusaha.
Informasi yang ada akhirnya hanya dianggap sebagai
pengetahuan saja
106
• Kelompok Kritikus dan Komentator – sekelompok
orang atau pembaca yang gemar memberikan
komentar atau mengkritisi tulisan dan juga males
praktek. Mungkin, setelah membaca ebook ini akan
berkomentar, “Ya... cuman gitu aja informasinya.
Saya sudah tahu” atau “Kalau seperti ini
informasinya, pasti sulit dilaksanakan” dan berbagai
komentar lainnya.
• Kelompok Praktisi – sekelompok orang atau pembaca
yang selalu berusaha mempraktekkan informasi atau
pengetahuan yang sudah didapatkan. Kelompok ini
terus mau belajar dari siapa pun dan menghargai
setiap informasi yang bermanfaat untuk dipraktekkan.
Apa pun pendapat anda tentang ebook ini, saya
yakin masih ada informasi yang positif dan
bermanfaat. Karena itu, mari kita praktekkan
dengan sungguh-sungguh agar tujuan membeli
properti tanpa modal dapat tercapai.
”Knowing is Nothing, Applying what you know is
Everything” Pengetahuan Tidak Ada Artinya bila
Tidak Ada Tindakan/Dipraktekkan”
107
Salam Super Sukses,
Safak Muhammad
Anda juga bisa mengunjungi web kami untuk mendapatkan informasi
yang bermanfaat terkait dengan bisnis properti ini.
www.modalbiz.com – Cara mudah memulai bisnis dengan modal tak
terbatas, tanpa uang pinjaman. Dilengkapi
dengan trik mendapatkan kredit 99,9%
disetujui bank