PERDA RUMAH SUSUN KOTA BANJARMASIN

PERDA RUMAH SUSUN KOTA BANJARMASIN

           

Apa yang dinanti-nantikan oleh kalangan pengusaha property, akhirnya kesampaian juga. Bahwa pada tanggal 29 April 2010 yang lalu, DPRD Kota Banjarmasin telah mengesahkan dua Rancangan Peraturan Daerah (Raperda) yang mana salah satunya adalah Rancangan Peraturan Daerah (Raperda) tentang Rumah Susun untuk menjadi Peraturan Daerah (Perda)  dengan  Perda No. 10 Tahun 2010.

Perda ini sesuatu yang sudah cukup lama ditunggu-tunggu dikalangan pengusaha property. Karena kita tahu, Kota Banjarmasin adalah salah satu kota yang memiliki kepadatan penduduk yang cukup tinggi di Indonesia, dan termasuk salah satu kota besar, yang mana seharusnya Perda Rumah Susun ini sudah harus ada ditahun-tahun sebelumnya. Sebagai mana yang diamanatkan oleh Undang-Undang Rumah Susun yaitu UU No. 16 Tahun 1985, Peraturan Pemerintah (PP) No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun yang merupakan peraturan pelaksanaannya dari UU Rumah Susun, maupun beberapa peraturan yang dikeluarkan oleh Kepala Badan Pertanahan.

Pembangunan rumah susun merupakan salah satu alternative pemecaham masalah kebutuhan perumahan dan pemukiman terutama  didaerah perkotaan yang jumlah penduduknya terus meningkat. Disamping itu juga pembangunan rumah susun dapat membuat ruang terbuka kota lebih lega dan dapat digunakan sebagai cara peremajaan kota bagi daerah yang kumuh. Hal ini pernah diutarakan sebelumnya oleh Prof. Nyonya Arie S. Hutagalung, SH., seorang pakar dibidang hukum pertanahan Universita Indonesia, pada saat seminar yang lalu di  Kota Banjarmasin. karena keberadaan Perda Rumah Susun adalah sesuatu yang sangat penting bagi Kota Banjarmasin, dan kota-kota lainnya di Kalsel.  

Pengaturan rumah susun yang tercantum dalam UU Rumah Susun adalah bagian dalam pengembangan kehidupan kota besar yang moderen yang pada umumnya bercirikan rivalitas alternatif guna menjamin stabilitas sosial menuju masyarakat yang sejahtera dari segi papan (perumahan). Maka kebijakan umum pemerintah dibidang perumahan selalu diarahkan untuk memenuhi kebutuhan perumahan yang layak huni dalam lingkungan yang sehat yang mencerminkan ke-Indonesiaan pada umumnya. Karena kita ketahui, sektor kebijakan perumahan oleh  pemerintah sampai saat ini belum dapat terpenuhi untuk kepentingan masyarakat secara luas. Untuk itu, adanya pengaturan rumah susun dari sisi aturan merupakan salah satu pembaharuan bagi penduduk kota besar sebagai salah satu solusi.

            UU Rumah Susun, telah diberlakukan sejak tanggal 31 Desember 1985 yang lalu. Latar belakang dikeluarkannya UU ini dikarenakan untuk memberikan jaminan kepada masyarakat agar dapat memiliki tempat tinggal kepada masyarakat secara luas yang dikarenkan semakin sedikitnya dan sempitnya tanah yang dapat digunakan pada kota-kota besar dalam pembangunan perumahan maupun dalam pembangunan pada sektor bisnis lainnya. Apalagi pembangunan perumahan yang ada saat ini selalu menggunakan konsep secara horizontal, yang dalam pembangunannya dengan pemenuhan luas tanah yang luas, yang pada akhirnya efektifitas pemanfaatan tanah sebagai obyek yang akan dibangun selalu menjadi kendala, khususnya pada wilayah perkotaan besar. Karena itu pemerintah memandang perlu untuk mengembangkan konsep pembangunan perumahan yang dapat dihuni bersama di dalam suatu gedung bertingkat, dimana satuan-satuannya dapat dimiliki secara terpisah yang dibangun baik secara horizontal maupun secara vertikal. Maka pembangunan perumahan yang demikian harus sesuai dengan kebutuhan masyarakat dewasa ini, terutama masyarakat perkotaan dengan menggunakan sistem condominium yang mempunyai arti sebagai suatu pemilikan bangunan yang terdiri atas bagian-bagian yang masing-masing merupakan suatu kesatuan yang dapat digunakan dan dihuni secara terpisah, serta dimiliki secara individual berikut bagian-bagian lain dari bangunan dan tanah di atas mana bangunan itu berdiri yang karena fungsinya digunakan bersama yang dimiliki secara bersama-sama oleh pemilik bagian yang dimilki secara individual tersebut.

ASPEK HUKUM

           

Sebelum diterbitkannya UU Rumah Susun, sebagai landasan hukum bagi penyelenggara pembangunan rumah susun yang ada  saat itu, telah dikeluarkan beberapa peraturan sebagai acuannya, misalnya Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 14 Tahun 1975 tentang Pendaftaran Hak-Hak Atas Tanah Kepunyaan Bersama dan Pemilikan Bagian-bagian Bangunan yang ada di atasnya serta penerbitkan Sertifikatnya. Juga Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 14 Tahun 1977 tentang Penyelenggaraan Tata Usaha Pendaftran Tanah mengenai Hak Atas Tanah yang dipunyai Bersama dan Pemilikan Bagian-bagian Bangunan yang ada di atasnya. Maupun Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 10 Tahun 1983 tentang Tata Cara Permohonan dan Pemberian Izin Penerbitan Sertifikat Hak Atas Tanah Kepunyaanperatuan Bersama.

            Peraturan-peraturan yang ada tersebut, sebelum dikeluarkannya UU Rumah Susun, maupun pada peraturan pelaksanaannya belum memadai dalam pemberian kepastain hukum, karena peraturan itu masih dianggap sebagai penyempurnaan dari peraturan pendaftaran tanah yang telah ada sebelumnya pada Peraturan Pemerintah No. 10 tahun 1961 tentang Pendaftan Tanah, yang belum mengatur megenai proses kepemilikan secara aturan hukum yang disesuaikan dengan menempatkan hak dan kewajibannya.

            Oleh karena itu UU Rumah Susun telah memperkenalkan suatu lembaga pemilikan baru sebagai suatu hak kebendaan yaitu Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) yang terdiri hak perorangan atas unit satuan rumah susun  dan hak bersama atas tanah, benda dan bagian bersama yang kesemuanya merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan dengan satuan-satuan yang bersangkutan. Sebagai suatu kelembagaan baru, Hak mIlik Atas Satuan Rumah Susun dirumuskan pada suatu jenis pemilikan perseorangan dan pemilikan bersama dalam suatu paket jenis pemilikan  yang baru. Yang mana HMSRS itu lahir pada saat didaftrakannya akta pemisahan dengan dibuatnya Buku Tanah atas setiap sataun rumah susun yang bersangkutan. Pemilikan satuan rumah susun yang bersangkutan harus memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah. Untuk memberikan dan menjamin kepastian hak bagi pemilikan satuan rumah susun, oleh karena itu Pemerintah memberikan bukti pembuktian berupa Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun,  yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan setempat

            Penerbitan Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun merupakan rangkaian suatu proses perijinan pada sistem rumah susun. Dimana salah satu prodak dari suatu rangkaian tersebut harus tergantung pada prodak-prodak perijinan yang dihasilkan sebelumnya, baik berupa ijin lokasi,  ijin mendirikan bangunan, ijin pemanfaatan tanah dan lainnya. Yang mana semua perijinan itu sebagai rangkaian diatur dalam  Peraturan Daerah (perda). Sebagaimana telah ditegaskan dalam Peraturan Pemerintah (PP) No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun, yang merupakan sebagai peraturan pelaksanaannya. Harus dinyatakan dalam bentuk Peraturan Daerah (Perda) yang merupakan sebagai landasan pengaturan yang lebih lanjut. Misalnya dalam hal :

1.               Penyusunan rencana jangka panjang dan jangka pendek pembangunan rumah susun;

2.               Pengaturan dan pembinaan yang meliputi ketentuan-ketentuan mengenai persyaratan teknis dan admintratif, ijin layak huni pemilikan satuan rumah susun, penghunian, pengelolaan dan tata cara pengawasannya yang mempunyai karakteristik lokal yang berhubungan dengan tata kota dan tata daerah;

3.               Pengesahan pertelaan;

4.               Pengesahan akta pemisahan rumah susun atas satuan-satuan rumah susun;

5.               Pengesahan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni dalam rangka mengawasi.

  

Inilah yang mendasari begitu pentingnya Peraturan Daerah (Perda) yang membahas perihal rumah susun, setalah diundangkan UU Rumah Susun dan peraturan pelaksanaan yang lainnya. Untuk itu, penulis beranggapan dengan dikeluarkannya Perda Rumah Susun ini, menjadi suatu lompatan besar khususnya bagi Kota Banjarmasin sebagai salah satu kota besar di Indonesia menuju pada sistem pembangunan perkotaan  moderen, terencana dan terukur.

             

Bambang Syamsuzar Oyong, SH

Notaris-PPAT Kota Banjarmasin

Catatan :

-          Artikel ini, merupakan apresiasi penulis dengan telah diberlakukannya Perda No. 10 Tahun 2010 tentang Rumah Susun di Kota Banjarmasin.

-          Artikel telah penulis kirimkan melalui alamat email : redaksi@banjarmasinpost.co.id